Dankzij de Woningbouwimpuls toch honderden betaalbare nieuwbouwwoningen in Harderwijk
De Woningbouwimpuls (Wbi) is een van de manieren waarop het Rijk gemeenten ondersteunt bij het bouwen van meer betaalbare nieuwbouwwoningen. Dit instrument maakt het ook voor vastgelopen bouwprojecten mogelijk tóch te starten. Dat is goed nieuws voor de vele woningzoekenden in heel Nederland en in Harderwijk in het bijzonder. Want mede dankzij de Wbi wordt in Harderwijk weer volop gebouwd aan de projecten Harderweide en Waterfront, samen goed voor bijna 1900 nieuwe woningen. Aan de hand van tien vragen over de bouwprojecten Harderweide en Waterfront, de rol van de gemeente Harderwijk en andere betrokken partijen én de inzet van de Wbi, krijgen we een compleet beeld. En kunnen we leren van Harderwijkse ervaringen.
De antwoorden op onderstaande vragen zijn een samenvatting uit een gesprek met Rob van der Leeden (senior planeconooom), Martin Krijgsman (teamleider ruimtelijk projectenbureau), Maarten van Dooren (projectleider Waterfront), Guido Koolhaas (projectleider Harderweide) en Siemen Tjalsma (adviseur wonen).
Hoe ziet de regionale opgave eruit en welke rol heeft Harderwijk daarin?
Regio Noord-Veluwe zet in op de bouw van 12.500 woningen, verspreid over de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Harderwijk is verantwoordelijk voor 5500 woningen, wat neerkomt op 40 procent van de totale regionale behoefte. Daarin spelen Waterfront en Harderweide een grote rol. In beide gebieden wordt nu volop gebouwd en zijn er ondertussen al woningen opgeleverd. Het streven is om beide projecten tegen 2030 af te ronden.
Welke rol spelen de projecten Harderweide en Waterfront in de bouwopgave in Harderwijk?
Harderwijk wil 1.386 sociale huurwoningen, 819 middenhuurwoningen en 1.590 betaalbare koopwoningen bouwen. Met corporaties is afgesproken dat zij 1.331 van deze woningen realiseren. Het project Harderweide lag door omstandigheden stil, maar de Wbi gaf net het duwtje wat nodig was om te door te bouwen. In Waterfront kon wel doorgebouwd worden, maar zonder de wijziging naar een betaalbaar bouwprogramma. De Wbi maakte het hier dus mogelijk om door te bouwen voor die groepen woningzoekenden waar de nood het hoogst is. Bovendien kunnen we hier dankzij de Wbi ook méér woningen bouwen dan gepland. Samen zijn Harderweide en Waterfront goed voor meer dan een derde van de te bouwen woningen in Harderwijk. Onmisbaar dus voor de stad én de regio!
Bouwprojecten die zonder hulp geen doorgang vinden, kunnen dankzij de Wbi toch verder. Hoe was dat voor Harderweide en Waterfront?
Voor de start van Waterfront moeten we terug naar begin jaren negentig. In die tijd stonden hier nog palingrokerijen, viskramen en fabrieken op een groot industrieterrein met onder meer een asbestfabriek. Met daarbij ook een groot parkeerterrein om alle bezoekers van het Dolfinarium een plekje te geven. Zware industrie en grote parkeerplaatsen hadden een negatief effect op de leefbaarheid in de stad. De gemeente stond voor een grote uitdaging. Met de woningbouwbehoefte die er ook toen was, werd besloten de haven en de industrie te verplaatsen en voor het parkeren ook een andere plek te zoeken. Het hele gebied moest worden gesaneerd om er woningbouw mogelijk te maken. Maar eerst werd er, ondanks de economisch moeilijke tijden, geïnvesteerd in het realiseren van een mooie boulevard, een passentenhaven en een strandeiland. Nu zonder parkeerplaatsen, viskraampjes en palingrokerijen; echt een impuls in de kwaliteit van de stad en daarmee ook heel aantrekkelijk voor potentiële kopers.
De gebiedsontwikkeling startte met de bouw van huizen in het duurdere segment, zoals te zien is in de eerste fases van het project. Maar omdat er nu grote behoefte is aan betaalbare woningen, ontstond er druk om een mix van allerlei type woningen en prijsklassen te realiseren. Deze verandering had financiële consequenties, die deels verlicht kon worden door de Wbi. Ongeveer 60 tot 70 procent van het project bestaat nu uit betaalbare woningen, wat anders niet haalbaar zou zijn geweest.
Ook Harderweide is een langlopend project waarbij afspraken die in 2000 gemaakt zijn, nu veranderen door nieuwe ontwikkelingen, stijgende bouwkosten en de wens om betaalbare woningen te realiseren. Bovendien is hier sprake van het bouwclaimmodel. De gemeente heeft het eigendom van de grond overgenomen van de ontwikkelaars. In ruil daarvoor mogen deze ontwikkelaars (een deel van) de woningen in het gebied bouwen. De Wbi subsidie zorgt ervoor dat er meer betaalbare woningen kunnen worden gebouwd zonder dat er een groot financieel effect is op de gemeentelijke grondexploitatie en de financiële haalbaarheid van de plannen uit het zicht verdwijnt.
Waar hebben jullie het geld uit de Wbi voor ingezet?
Zoals aangegeven was er in beide projecten behoefte aan een gevarieerde mix van woningen om verschillende doelgroepen te kunnen huisvesten. Het aanpassen van de bouwprogramma’s leidde tot lagere opbrengsten. De Wbi was nodig om de kwaliteit van de woningen op peil te houden, en tegelijkertijd kwam dankzij deze subsidie de voortgang van het project niet in het geding.
Hoe verandert de woningvoorraad in Harderwijk als deze twee projecten gerealiseerd zijn?
In Harderwijk verandert zowel de bevolkingssamenstelling als de gewenste type woningen. Zo neemt de vraag naar appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens toe. Beide bouwprojecten spelen hierop in. Het woningaanbod in met name Waterfront is veranderd. Er kunnen nu meer woningen gebouwd worden. Dit is ook in de gemeenteraad vastgesteld. Verder trekt Waterfront vooral mensen aan die op zoek zijn naar ruime eengezinswoningen dicht bij de stad, met goede voorzieningen en bereikbaarheid. Ook Harderweide heeft gezinnen veel te bieden, wat resulteert in een grote vraag vanuit zowel Harderwijk zelf als vanuit de bredere regio.
Tegelijkertijd blijft het plannen van woningen een complexe puzzel, waarbij elke locatie specifieke eisen met zich meebrengt. Denk aan speelplaatsen, parkeerplaatsen en wateraanpassingen. Er zijn altijd beperkingen en uitdagingen, waarbij er grenzen zijn aan stedelijke uitbreiding. Meer woningen betekent ook meer voorzieningen en meer behoefte aan groen en speelruimte. Die ruimte moet ook gevonden en gemaakt worden. Het proces om dit alles samen te brengen is een uitdaging. Er zijn verschillende belanghebbenden zoals bewoners, de bouwers en ontwikkelaars, de ondernemers in de binnenstad en natuurlijk ook de gemeente(raad), die allemaal hun inbreng hebben.
Wat maakt de projecten uniek?
De omstandigheden zin niet altijd gemakkelijk geweest. De vastgoedcrisis en later ook de corona crisis zorgen voor uitdagende marktomstandigheden. Toch is vast gehouden aan het doel om meer én kwalitatief goede woningen te bouwen. In Harderweide was de uitdaging om belangen zoals bouwen dicht bij een snelweg, met een waterberging én met scholen en andere voorzieningen te combineren. Financieel is dit dankzij onder andere de Wbi gelukt. En als het gaat om Waterfront is het bijzonder dat na al die jaren vast is gehouden aan hetzelfde plan, uiteraard met enkele noodzakelijke wijzigingen qua woningtypes. Maar het hoofddoel staat nog steeds en het feit dat er nog altijd brede steun is voor dit plan, is vrij zeldzaam.
Wie zijn betrokken bij de realisatie van de projecten?
Bij Waterfront speelde de gemeente een actieve rol door de vervuiling van het bedrijventerrein aan te pakken, de grond op te kopen en de bedrijven te verplaatsen. Een opgave die niet door de markt kon worden opgepakt. Nu wordt elk deelgebied aanbesteed aan marktpartijen en ontwikkelaars, waarbij het beste plan wordt geselecteerd voor verdere ontwikkeling en bouw. Daarnaast is de gemeente er natuurlijk om de bestemmingsplannen en vergunningen te regelen. Daarbij verloopt de interactie met ontwikkelaars goed; er is vertrouwen en een goede samenwerking staat centraal.
Hoe staat het met de belangstelling?
Harderwijk is een gewilde regio voor ontwikkelaars. Dat is een groot verschil met 15 jaar geleden, toen er twijfels waren vanwege de crisis en andere onzekerheden. Bij Waterfront verloopt de verkoop goed. Zowel het eerste deelgebied, dat dit jaar is opgeleverd, als het tweede deelgebied, zijn volledig verkocht. En hoewel het verkooptempo voor het volgende deelproject nu iets lager ligt, wordt naar verwachting binnen afzienbare tijd toch het 70 procent verkooppercentage behaald. Ook in Harderweide hebben ontwikkelaars de eerste woningen al verkocht, wat hen aanspoort om snel door te pakken naar de volgende fasen.
Wat zou Harderwijk andere gemeenten adviseren die een Wbi bijdrage aanvragen?
Trek een team van deskundige projectleiders, planeconomen en woonmedewerkers aan die allemaal goed op de hoogte zijn in hun vakgebied. Om kennis te delen en elkaar aan te vullen waar nodig. Zo voorkom je misverstanden in de communicatie in samenwerkingen met ontwikkelaars.
Houdt goed de regie op alle aspecten van een project. Door actief de leiding in bepaalde dossiers te nemen, en hiermee niet alles aan de markt over te laten. Als je weet waar je het over hebt, vergroot dat ook de kans op een succesvolle subsidie aanvraag.
Wat Harderwijk als gemeente onderscheidt, is flexibiliteit en het nemen van regie. Niet vasthouden aan vooraf vastgestelde ideeën, maar juist luisteren naar nieuwe voorstellen, zowel van externe partijen als binnen de eigen organisatie. Door deze ideeën op een effectieve manier te integreren, wordt meerwaarde gecreëerd voor ontwikkelaars, de omgeving en andere betrokken partijen, zoals woningcorporaties. Dit zorgt ervoor dat alles soepeler en eenvoudiger verloopt.
Als het gaat om woningbouw in Harderwijk: wat zijn voor jullie momenten dat jullie met trots terugkijken en zeggen: ‘Dat hebben we maar mooi bereikt’?
Het moment van het slaan van de eerste paal in Harderweide. En dit met de meer dan 300 mensen te vieren die daar in de toekomst gaan wonen. Maar ook het horen van mooie verhalen van mensen die graag in Harderweide of Waterfront willen wonen. En het moment dat de wijk echt tot leven komt en het park gebruikt wordt – door een mix aan bewoners - daar doet iedereen het voor. Het succes hiervan is prachtig om te zien!