Loket financiële herplaatsingsgarantie open
Sinds mei dit jaar kunnen investeerders in flexwoningen zich melden voor een financiële herplaatsingsgarantie. Een garantie van het Rijk en gemeenten samen, waarvoor het Rijk 220 miljoen beschikbaar stelt om versneld 30.000 nieuwe flexwoningen te realiseren.
Het plaatsen van flexwoningen is een goede manier om de verschillende groepen woningzoekenden een volwaardig energiezuinig huis te bieden. Om tot een versnelling van de realisatie van flexwoningen te komen, is de financiële garantie opgesteld. Kort gezegd is de financiële herplaatsingsgarantie een middel om investeerders, zoals gemeenten en corporaties, garanties te geven dat zij niet alleen opdraaien voor financiële verliezen wanneer flexwoningen niet voor de maximale termijn geëxploiteerd kunnen worden. Daarbij vergroot het de kans dat flexwoningen herplaatst kunnen worden. “Er is berekend dat voor ongeveer 30.000 flexwoningen een beroep op de garantie gedaan kan worden”, laat projectleider financiële herplaatsingsgarantie (BZK) Agnès van Schaijk weten. “Op is op, dus investeerders meld je snel aan.”
Buitenkans om te blijven investeren
“Flexwoningen zijn van een waanzinnig goede kwaliteit, kunnen makkelijk vijftig jaar mee en zijn veelal gemaakt van biobased materialen”, aldus Agnès. ''De associatie met containerwoningen, zoals die vroeger gebruikt werden, is al lang verleden tijd. Flexwoningen staan in de regel gemiddeld tien tot vijftien jaar op een locatie en kunnen daarna hergebruikt worden.” Omdat na tien tot vijftien jaar de investering per flexwoning niet is terugverdiend, levert herplaatsing een financieel risico op die veelal bij de investeerder terecht komt. De financiële herplaatsingsgarantie zorgt ervoor dat corporaties en gemeenten kunnen blijven investeren in flexwoningen. De garantie voorziet namelijk in het vergroten van de kans dat de woning een tweede of zelfs derde locatie krijgt. “Goed om hierbij te vermelden is dat er een maximum per gemeente zit aan het aantal flexwoningen waarvoor een garantie kan worden aangevraagd. Zo zorgen we ervoor dat ook de kleinere gemeenten in aanmerking komen.”
Financiële compensatie
Mochten de woningen – ondanks de inspanning van betrokken partijen – na tien jaar toch niet herplaatst kunnen worden op een tweede of derde locatie, dan volgt een financiële compensatie. Binnen de financiële herplaatsingsgarantie zijn afspraken gemaakt over de uitbetaling van dit risico tussen de betrokken partijen. De verdeling is vastgesteld op: 60% Rijk, 25% gemeente en 15% eigen risico voor de investeerder.
Boter bij de vis
Wat de regeling zo uniek maakt is tweeledig, volgens Siddharth Khandekar, verantwoordelijk voor de uitvoeringsorganisatie achter de regeling. “Het grote probleem is dat je als investeerder de eerste tien jaar mooie huurinkomsten hebt, maar waar de flexwoning in jaar elf staat, dat weet je van tevoren niet. Dat is een risico en daarmee voor sommige investeerders een reden om ze niet te plaatsen. Het mooie van deze regeling is dat wanneer alles meezit, en de flexwoningen kunnen na tien jaar op een andere plek staan, je de garantie niet nodig hebt. En als het tegenzit en de woningen moeten met verlies verkocht worden, dan krijg je een flink deel vergoed.” De grootste kracht van de regeling zit hem volgens Siddharth in het feit dat de partij die de meeste invloed heeft op het na tien jaar vinden van een nieuwe plek voor de woningen, de gemeente, een extra prikkel heeft doordat ze participeert in de regeling. “Boter bij de vis.”
Risico inschatten
Tegelijkertijd levert participatie in de regeling in de praktijk ook flinke discussies op, merkt Siddharth. “Ik spreek veel gemeenten die het spannend vinden om de verplichting van 25 procent risico aan te gaan. Alles heeft ermee te maken dat ze het lastig vinden om in te schatten hoe groot de kans is dat de woningen na tien jaar verplaatst kunnen worden. Terwijl je dit risico naar mijn idee niet moet overschatten, omdat je het als gemeente voor een groot deel zelf in de hand hebt om een nieuwe locatie te vinden.”
Herplaatsingsladder en marktmeester
“Het is lastig om in percentages te spreken, maar ik denk dat de kans veel groter is dat er een tweede locatie gevonden wordt voor de woningen, dan niet'', aldus Agnès. “Als nergens in het land een nieuwe plek gevonden wordt en de flexwoning naar de opslag moet, zijn er door gemeente en investeerder al een flink aantal tussenstappen genomen vanuit de herplaatsingsladder en de begeleiding daarvan door een marktmeester.” De herplaatsingsladder houdt in dat alle partijen - lokaal, regionaal, provinciaal en landelijk – er gezamenlijk voor zorgen dat er voldoende locaties beschikbaar zijn voor herplaatsing. Mocht het op deze manier niet lukken, dan kan de marktmeester worden ingezet. Deze zal zich richten op het regionaal en landelijk in beeld krijgen van vervolglocaties en helpen om alsnog herplaatsingslocaties te vinden.
Zonnige rekensom
Siddharth: “Ik krijg ook regelmatig terug dat de inleg voor de garantie - duizend euro per woning - te hoog is. Ik vergelijk de werking van de herplaatsingsgarantie dan graag met de brandverzekering van je huis. Dat kost ook geld, maar over het betalen van die premie ga je achteraf niet klagen, omdat het resultaat is dat je huis niet is afgebrand en je er dus geen aanspraak op hebt gemaakt. Duizend euro is een mooi bedrag voor wat je aan garantie terugkrijgt.” Agnès vult aan dat gemeenten de rekensom over het algemeen te zwaar inzetten. “Zo schatten ze het risico dat ze de 25 procent na tien jaar uit moeten keren vaak te hoog in. Daar kan nog een slag gemaakt worden, om die rekensom wat zonniger te bekijken. En daar helpen we graag bij.”
Heb je een vraag? Neem contact op!
Voor rekenhulp en andere vragen kan je je melden via deze website. Daar vind je ook een toelichting op de voorwaarden, FAQ, een visual en een rekenhulp. Mocht je er niet uitkomen met de rekensom of heb je andere praktische vragen, neem dan contact op met het loket.
Regeling financiële herplaatsingsgarantie in consultatie
De inhoud van de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (financiële herplaatsingsgarantie) is aangeboden ter consultatie. Investeerders in flexwoningen kunnen zich melden voor deze regeling met een totale waarde van 220 miljoen euro, die ingezet wordt om versneld 30.000 nieuwe woningen te realiseren. Bekijk hier de consultatie.
Fysieke Herplaatsingsgarantie
Flexwoningen staan vaak voor een periode van tien tot vijftien jaar op een tijdelijk beschikbare locatie. Daarna moet de eigenaar, veelal een woningcorporatie, op zoek naar een nieuwe locatie. Het Rijk komt eigenaren van flexwoningen tegemoet met het beschikbaar stellen van een locatie om de flexwoningen voor een periode van 30 jaar te exploiteren (inclusief de exploitatietijd op de initiële locatie).
De Fysieke Herplaatsingsgarantie biedt ondersteuning bij het vinden van een vervolglocatie voor flexwoningen, waarbij modulair bouwen en digitale ontwerpprocessen centraal staan. Op landelijke niveau zullen locaties zodanig worden ingericht dat er voor een langere periode ruimte wordt vrijgehouden voor de herplaatsing van flexwoningen. Deze locaties kunnen gebruikt worden door de marktmeester. Deze locaties vergroten dus de mogelijkheden voor corporaties. Apeldoorn, Doetinchem, Goes en Enschede ondertekenden de eerste intentieovereenkomsten voor het realiseren van locaties voor de fysieke herplaatsingsgarantie. Naast deze gemeenten hoopt het Rijk op deze manier meerdere goede, innovatieve vervolglocaties te ontwikkelen. Hiervoor heeft het Rijk in totaal 96 miljoen euro beschikbaar gesteld. De Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting en RVO bieden ondersteuning bij het ontwerp en de realisatie. Lees op deze pagina meer over de mogelijkheden.