Als er eenmaal een woningbouwzaak bij de Raad van State (RvS) ligt, hebben gemeenten vaak het idee dat ze niets meer kunnen. Maar tijdens de meestal lange wachttijden bij de RvS is meer mogelijk dan gemeenten denken, weet Charlie Martens. Hij is betrokken bij een pilot van de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw. Samen met ervaringsdeskundigen van de gemeenten Schiedam en Rijswijk deelt hij zijn inzichten.
Onlangs werd bekend dat de RvS ook komend jaar voorrang gaat geven aan woningbouwzaken. Dat is goed nieuws. Tegelijkertijd hebben veel gemeenten nog steeds te maken met lange wachttijden. De gemeente Schiedam liet in de afgelopen jaren echter zien dat die tijd goed benut kan worden. Tegen een nieuw bestemmingsplan voor ontwikkelgebied Schieveste werd in 2021 door verschillende partijen bezwaar gemaakt. De gemeente en ontwikkelorganisatie besloten tijdens de bezwaarprocedure vervolgens vooral vooruit te blijven kijken. Mede daardoor wist de gemeente in 2023 slechts 28 dagen na vernietiging van het bestemmingsplan door de RvS een nieuw plan op te stellen en goed te laten keuren. “Een belangrijke keuze was om ook tijdens de procedure in gesprek te blijven met de bezwaarmakers”, vertelt projectdirecteur Lydia Buist. “Verder hadden we tijdens de bezwaarprocedure al een alternatieve planning gemaakt, met een andere fasering (zie verder onderaan dit artikel).”
Allerlei mogelijkheden
De inzichten uit Schiedam sluiten naadloos aan bij de insteek van de landelijke pilot ‘Vertraging voorkomen bij RvS-procedures’ van het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) in opdracht van de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw. Deze pilot verkent hoe gemeenten en ontwikkelaars slimmer kunnen omgaan met de vaak lange wachttijden bij RvS-procedures.
Centraal in de aanpak staat een vertrouwelijk adviesgesprek van ongeveer een uur. Deelnemers kunnen hierin hun casus bespreken met een combinatie van twee leden uit het Expertteam Woningbouw van RVO, bijvoorbeeld een jurist en een gebiedsontwikkelaar.
Charlie Martens is een van de experts van het Expertteam Woningbouw
Een van die experts is Charlie Martens. Met zijn brede ervaring in de bouwwereld en een juridische achtergrond weet hij goed hoe het er in de praktijk aan toegaat bij RvS-bezwaarprocedures. “Als er eenmaal een juridische procedure bij de RvS loopt, hebben gemeenten vaak het idee dat er niets meer kan. En springen ze vervolgens in de wachtstand. Maar wachten is altijd verlies. Terwijl zowel gemeenten als marktpartijen in zo’n periode vaak nog allerlei mogelijkheden hebben om de tijd nuttig te besteden. Om de voortgang erin te houden, en daarmee ook om verder oplopende kosten te voorkomen.”
De gesprekken die Charlie en zijn collega’s voeren, richten zich nadrukkelijk niet op de RvS en hun proces of uitspraken. Het gaat in de pilot bijvoorbeeld over kansen om aan de relatie met bezwaarmakers te werken om daar direct of op een later moment van te kunnen profiteren. Of mogelijkheden om op een verantwoorde manier al te starten met voorbereidende werkzaamheden of procedures. Samen met zijn collega’s voerde Charlie tot nu toe zo’n 25 gesprekken. “Zonder uitzondering zijn het leuke en waardevolle gesprekken. En in bijna alle gevallen kwamen we samen op nieuwe ideeën om voortgang te boeken.”
In eerste instantie sceptisch
Dat was ook het geval bij de gemeente Rijswijk, die deelnam aan de pilot met het project Pasgeld. Dit gebied, onderdeel van de grootschalige ontwikkeling RijswijkBuiten, omvat plannen voor ruim 1.100 woningen in de gebieden Pasgeld-West en Pasgeld-Oost. Voor Pasgeld-West gaat het om 1.000 woningen van verschillende typen: sociale huurwoningen, appartementen en eengezinswoningen. Voor Pasgeld-Oost staat er een maximum woningaantal in het bestemmingsplan van 110 en gaat het alleen om vrije sector koopwoningen.
Frank de Bruijn op de plek van de ontwikkeling RijswijkBuiten
“Tegen de bestemmingplannen van beide deelgebieden werden bezwaren ingediend”, vertelt Frank de Bruijn, directeur van het programmabureau. “Nadat een bezwaarmaker zich na een goed gesprek had teruggetrokken, bleven er uiteindelijk drie over: een bewoners- en natuurorganisatie, een volkstuinvereniging en een onderzoeksinstelling. In hun bezwaarschriften ging het om allerlei verschillende zaken. Van het aantal woningen en de locatie tot zorgen over biodiversiteit, schaduwwerking, uitzicht en privacy.”
De bestemmingsplannen voor Pasgeld-West en Pasgeld-Oost werden ingediend in respectievelijk september 2023 en juni 2024. Daarvoor had de gemeente Rijswijk al veel aan participatie gedaan. Toen Frank over de RVO-pilot hoorde, had hij er in eerste instantie dan ook niet veel verwachtingen van. “Ook na het indienen van de bezwaarschriften waren we in contact gebleven met de bezwaarmakers. Maar erg veel hoop dat we er nog uit zouden komen hadden we niet meer.”
Blijven werken aan begrip
Frank besloot zich met beide projecten toch aan te melden voor de pilot en voerde een gesprek met Charlie en een collega-adviseur. “Zij adviseerden ons onder meer om over de bezwaarprocedure heen te kijken. En om het contact met de bezwaarmakers in de periode tot de zitting niet te laten verslechteren, misschien zelfs te verbeteren. In de hoop dat er alsnog meer begrip zou ontstaan voor de gebiedsontwikkeling.” Als de bezwaren ongegrond worden verklaard, kunnen partijen immers ook nog in beroep tegen de vergunningsaanvraag, weet Frank. “En als ze dan net wat meer begrip hebben, denken ze misschien toch: we laten het erbij zitten.”
Beeld: © Rijksoverheid
Een impressie van de informatiemarkt over Pasgeld
Het advies van RVO leidde uiteindelijk tot de organisatie van een informatiemarkt over Pasgeld op 5 juli van dit jaar. “We besloten toch nog eens uit te leggen: dit is waar we staan, dit is wat we aan het doen zijn, en dit is wat jullie kunnen verwachten.” Waarbij ‘jullie’ een breed begrip is, benadrukt Frank. “Niet alleen de bezwaarmakers en andere mensen die misschien zorgen hebben, maar bijvoorbeeld ook mensen die een woning zoeken. We hebben bewust gekozen voor een brede bijeenkomst over Pasgeld. Waarin we bijvoorbeeld ook vertelden over een sportaccommodatie in het gebied waar we als gemeente in gaan investeren. De informatiemarkt was een groot succes: de opkomst was hoog en de aanwezigen hadden veel belangstelling in de stand van zaken.”
Bij dit soort projecten is het belangrijk het brede maatschappelijke kader te schetsen, weet Charlie. “Je kunt die ene bezwaarmaker weer zijn verhaal laten vertellen over de impact van 350 huizen. Maar daar tegenover staan 800 woningzoekenden die niet in die huizen kunnen gaan wonen. Dit soort inzichten kun je op een slimme manier proberen in te zetten.”
Doorontwikkelen
Naast kansen in het contact met de bezwaarmakers, zagen de RVO-adviseurs voor Rijswijk ook mogelijkheden in het voortzetten van de voorbereidingen op de bouw, daarmee voorsorterend op een positieve uitspraak van de RvS. “Hiervoor heb je natuurlijk wel de goodwill van je ontwikkelpartner nodig, die zonder onherroepelijk bestemmingsplan niet zo snel geneigd is te investeren”, weet Frank. “Toch zagen ook zij uiteindelijk het grotere belang dat op het spel staat. En dat we het samen moeten doen. Dat is sowieso hoe ik naar gebiedsontwikkeling kijk. Het gaat niet alleen om bouwen en is niet alleen iets van de gemeente. Er spelen allerlei beleidsdoelen, met allerlei belanghebbenden. Van de ontwikkelaar en de aannemer tot uiteindelijk de woningzoekende.”
De gemeente en ontwikkelorganisatie besloten verder te werken aan het eerste deelplan van Pasgeld-West alsof er geen sprake was van een RvS-procedure. “Op hoofdlijnen hebben we overeenstemming bereikt over de kosten en de opbrengsten van dat plan”, vertelt Frank. “Daardoor heeft de ontwikkelaar de architect opdracht kunnen geven om de vergunningsaanvraag voor te bereiden en kunnen we deze na een positieve uitspraak direct indienen.”
Deze aanpak laat volgens Charlie goed het belang van vertrouwen en samenwerking zien: een duidelijke rode draad in de gesprekken die hij tot nu toe voerde. Tegelijkertijd vraagt elke casus in meer of mindere mate om maatwerk. “Soms kan het naar voren halen van onomkeerbare werkzaamheden uitkomst bieden”, geeft Charlie een voorbeeld. “Stel dat er voor het bouwrijp maken van de grond bomen moeten worden gekapt. Dan is de kans groot dat iemand daar een voorlopige voorziening tegen de kapvergunning aanvraagt. Vaak besluit de rechter zo’n zaak te combineren met de hoofdzaak. Dan heb je daar ook snel duidelijkheid over en win je zo een half jaar.”
Uitbreiding van kennis en netwerk
De insteek van de RVO-pilot was oorspronkelijk om deelnemers na de gesprekken nog te begeleiden en optioneel te ondersteunen bij het in de praktijk brengen van de adviezen. In de praktijk blijkt dat de gesprekken al heel concrete handvatten geven, waarmee gemeenten en marktpartijen zelf verder kunnen. Daarom heeft de RVO besloten het adviesgesprek een vast onderdeel te maken van het ondersteuningsaanbod. Alle gemeenten en ontwikkelaars die in een RvS-procedure zitten kunnen zich nog steeds melden. Een uur sparren levert vaak meer op dan een half jaar wachten, weet Charlie. “Alles wat we vragen is een ingevuld inschrijfformulier met een korte beschrijving van het project en de bezwaarprocedures.”
Frank is blij dat hij het adviesgesprek een kans heeft gegeven. “Mijn boodschap aan andere gemeenten is: denk niet te snel dat het toch geen zin heeft. Ook sommige van mijn collega’s heb ik echt moeten overtuigen. Ook van de keuze om toch weer te investeren in de relatie met de bezwaarmakers. Je kunt nooit over een ander zeggen dat die niet van mening zal veranderen.”
En zelfs als de initiatieven van de gemeente uiteindelijk geen versnelling zullen opleveren, heeft het gesprek Frank toch wat opgeleverd: “Ik ben in contact gekomen met allerlei interessante mensen en ideeën. Van andere gemeenten, van het Rijk, van de RVO... In de wereld van gebiedsontwikkeling kan zo’n netwerk altijd weer van pas komen.”
Lydia Buist is projectdirecteur bij de gemeente Schiedam
'28 dagen na vernietiging bij de RvS een nieuw bestemmingsplan'
Aan de noordkant van het station van Schiedam wordt een gebied met grotendeels kantoren en parkeerterreinen herontwikkeld tot een levendige stadswijk met ongeveer 3.000 nieuwe woningen. Om dit mogelijk te maken moest wel eerst het bestemmingsplan worden aangepast. Er lag al een goed masterplan voor de bouw van nieuwe kantoren en woningen, maar in het nieuwe bestemmingsplan zou het accent sterker op wonen komen te liggen.
“Tegen het nieuwe bestemmingsplan is in 2021 door verschillende partijen bezwaar gemaakt”, vertelt Lydia Buist, projectdirecteur bij de gemeente Schiedam. “De zaak viel onder de Crisis- en herstelwet, waarmee de RvS deze in principe binnen een half jaar had moeten behandelen. Maar door drukte bij de RvS ging er uiteindelijk veel meer tijd overheen. De zitting vond uiteindelijk plaats in 24 maart 2023. Een bezwaar van een ondernemer in het gebied werd gegrond verklaard, waardoor het twee jaar eerder opgestelde bestemmingsplan vernietigd werd.”
Een van de investeerders in Schieveste zag de trage behandeling door de RvS al aankomen en was in 2021 om financiële redenen al afgehaakt. Een flinke domper, want deze partij had ingetekend voor 1.100 woningen. De gemeente en ontwikkelorganisatie besloten tijdens de bezwaarprocedure vooral vooruit te blijven kijken en hun tijd effectief te benutten. “We hebben er bijvoorbeeld voor gekozen om wel alvast de grond bouwrijp te maken,” vertelt Lydia. “Daarnaast zijn we ook tijdens de procedure in gesprek gebleven met de bezwaarmakers. Onder meer om meer zicht te krijgen op de intrinsieke motivatie achter hun bezwaren.”
Overeenkomst met bezwaarmaker
Twee van de bezwaren gingen met name om de positionering van de woningen ten opzichte van het spoor. Mede dankzij de proactieve opstelling van de gemeente werden deze bezwaren al voor de zitting ingetrokken. Hoewel het bezwaar van de ondernemer uiteindelijk leidde tot vernietiging van het bestemmingplan, leverden ook de gesprekken met deze partij veel op. “Het werd ons duidelijk dat het bezwaar vooral te maken had met de inrit van zijn parkeergarage: die moest mogelijk verplaatst worden of op een alternatieve manier bereikbaar worden gemaakt”, vertelt Lydia. “We besloten daarom dat we die inrit in een nieuw bestemmingsplan sowieso op dezelfde locatie zouden laten en sloten een overeenkomst met de ondernemer. Daarin stond hoe we in een nieuw bestemmingsplan rekening zouden houden met zijn bezwaar en de afspraak dat de ondernemer bij een nieuw bestemmingsplan niet opnieuw in beroep zou gaan.”
Met dat nieuwe bestemmingsplan ging de gemeente letterlijk de dag na de uitspraak al aan de slag. “Parallel aan elkaar pasten we de juridische planregels aan, maakten we nieuwe tekeningen en geluidsberekeningen en vroegen we de gemeentesecretaris alvast een plekje op de eerstvolgende vergadering van het college. De burgemeester sprak met de gemeenteraad af dat het stuk in de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad behandeld kon worden. Verder hadden we al veel voorbereid. Zo hadden we tijdens de bezwaarprocedure al een alternatieve planning gemaakt, met een andere fasering. Dit alles zorgde ervoor dat we 28 dagen na vernietiging van het bestemmingsplan bij de RvS een nieuw bestemmingsplan hadden vastgesteld in de gemeenteraad. Iets waar we best wel heel trots op zijn.”