Flexwonen 2.0: van tijdelijke noodoplossing naar permanente kwaliteit

Charlotte Meulenbelt, projectontwikkelaar flexwonen bij Ymere, weet nog goed hoe het begon. "Ik ben 4 jaar geleden bij Ymere komen werken. Toen kwam net een beetje dat ‘flex nieuwe stijl’ op. Zo noem ik het altijd, maar wij noemen het meestal flex 2.0." Het verschil met de eerste generatie is groot: "Je ziet natuurlijk dat in de jaren 0 en de jaren 10 al veel flexwoningen zijn ontwikkeld tijdens de eerste woningnood. Dat waren meer kleine studio's, echt tijdelijk bedoeld. Dat is gewoon iets anders dan de flex 2.0-woningen van nu; dat zijn eigenlijk permanente woningen op een tijdelijke locatie."

Snel bouwen op een bijzondere plek

De Appelweg in Amsterdam-Noord was een oude scheepswerf met vervuilde grond. "De gemeente had al meer dan 20 jaar bouwplannen, maar die waren telkens te duur, omdat dan ook de hele kade vernieuwd moest worden. Dan zit je zo aan een paar miljoen. Toen heeft de gemeente gezegd: kunnen we daar geen flexwoningen bouwen? De kade wordt dan niet volledig vernieuwd, maar we saneren wel de grond. Want we gaan natuurlijk niet bouwen op vervuilde grond, ook al is het tijdelijk. Zo bespaart de gemeente op de investering en kunnen ze de komende 15 jaar nadenken over een businesscase voor permanente ontwikkeling."

Het project past in de Amsterdamse ambitie om 1.000 flexwoningen te realiseren. Via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) werd onderling afgestemd welke corporatie welke locatie zou ontwikkelen. "We komen dan bij de AFWC samen. Ze zeggen: we hebben hier een locatie, wie wil? Dan kijken we wie actief is in het gebied en daar woningen heeft, wie recent iets vergelijkbaars heeft gedaan, wie de capaciteit heeft. Voor de Appelweg hebben we samen met De Alliantie, een andere woningcorporatie in onze regio, afgestemd wie wat zou doen. Uiteindelijk mochten wij op deze locatie de flexwoningen ontwikkelen."

Van start bouw tot oplevering in 10 maanden

Kwaliteit staat voorop

"Onze huurders, waar ze ook wonen, hebben recht op een woning van nieuwbouwkwaliteit", benadrukt Charlotte. "Het kan klein zijn, het kan tijdelijk zijn, maar we doen geen concessies aan geluids- en brandveiligheidsnormen of aan woonkwaliteit."

De woningen zijn duurzaam gebouwd. "De hoofdconstructie bestaat uit een dunne betonvloer met daarop CLT- (kruislaaghout) wanden en dak. Daarmee zijn we met dit project al behoorlijk Paris-proof qua CO2-uitstoot. En we hebben gebruikgemaakt van de MIA/Vamil-subsidie. Dit laat zien dat duurzaam bouwen óók binnen flex mogelijk is."

Omwonenden meekrijgen

Niet alles ging vanzelf. "Flex had een slechte naam: containers, studenten, feestgedruis. In Amsterdam leeft dat beeld nog sterk. Omwonenden vreesden overlast. Zeker van de bewoners aan de overkant van het water konden we die zorgen begrijpen."

Het leidde tot een formele bezwaarprocedure. "Samen met de gemeente hebben we altijd het eerlijke verhaal verteld. Een recht op uitzicht of geen geluidsoverlast is juridisch geen gegrond bezwaar. De bezwaren zijn dan ook afgewezen."

Ymere bleef in gesprek. "We hebben veel aandacht besteed aan communicatie en samen met de betrokken partijen een klankbordgroep ingericht. We maken duidelijke afspraken over contactpunten bij overlast en blijven in overleg met de buurt. Een aantal bewoners is er actief als communitybuilder. Zij zorgen voor verbinding tussen de bewoners en de buurt en organiseren activiteiten. Bij de openingsbarbecue zagen we alleen maar tevreden gezichten."

Financiële herplaatsingsgarantie

Het Appelwegproject was een van de eerste waarbij de financiële herplaatsingsgarantie van het Rijk werd gebruikt. "De businesscase van flex blijft lastig. Die garantie — 1.000 euro inleg per woning — werkt als een soort verzekering. Als je de woningen na 15 jaar niet kunt verplaatsen, krijg je een deel van je onrendabele top terug. Dat is het deel van de kosten dat je met reguliere verhuur niet kunt terugverdienen."

Charlotte was positief over de samenwerking met het ministerie: "Omdat dit een van de eerste projecten was waar zowel subsidie als garantie op van toepassing was, hadden we veel contact. Fijn dat er werd meegedacht."

3 voordelen van flexwonen

Charlotte ziet 3 grote voordelen:

1. Sneller bouwen. "De ontwikkel- en bouwtijd is veel korter dan bij reguliere nieuwbouw. In zo'n 2 à 3 jaar staan de woningen."
2. Tijdelijk bouwen op locaties waar permanent nog niet kan. "Zoals op de Appelweg: vanwege de benodigde vernieuwing van de kade en volledige grondsanering is er nu nog geen permanente businesscase. Ook bij Schiphol hebben we een locatie. Die valt onder het Luchthavenindelingsbesluit (LIB 4). Daar mag je 15 jaar tijdelijk bouwen."
3. Placemaker bij gebiedsontwikkeling. "Op Strandeiland staan de flexwoningen er als eerste. Daardoor wonen er al mensen terwijl de buurt nog aan het ontstaan is."

Van tijdelijk naar permanent

De woningen hebben een vergunning voor 15 jaar. "We hebben met de gemeente afgesproken dat we na jaar 7 al overleggen over wat er daarna met de locatie en de woningen gebeurt. Want gebiedsontwikkeling duurt vaak 8 jaar of langer."

Charlotte hoopt dat de woningen op de Appelweg kunnen blijven staan. "Ze zijn weliswaar modulair opgebouwd en verplaatsbaar, maar het is uiteindelijk zonde om ze vaker te verplaatsen."

Wat is er nodig voor de toekomst?

Flexwonen biedt veel kansen, maar om die potentie echt te benutten is er meer nodig dan alleen innovatieve bouwmethoden of snelle uitvoering. Charlotte ziet dat het succes van flexprojecten zoals aan de Appelweg valt of staat met beleidsmatige ruimte en stabiele regelgeving. Pas dan kunnen woningcorporaties echt stappen zetten richting structurele oplossingen voor de woningnood.

Charlotte benadrukt dat Ymere op meerdere plekken in de regio bezig is met flexprojecten. "Je ziet dat we inmiddels echt ervaring opbouwen. De Appelweg is daar een voorbeeld van, maar we hebben ook eerder gebouwd bij Schiphol voor arbeidsmigranten en nu leveren we in Ouder-Amstel weer een nieuwe locatie op. Het gaat om plekken waar je nu nog niet permanent kunt bouwen, maar waar we wel kwaliteit willen bieden."

Ze pleit dan ook voor 2 dingen:

1. Langetermijnvisie en flexibiliteit in gebiedsontwikkeling. "Zorg dat gemeenten, provincies en het Rijk flexwonen meenemen in stedenbouwkundige plannen. Denk vooruit. Bouw zo dat er straks ook plek is om deze woningen permanent te behouden."
2. Stabiel beleid. "De regelgeving verandert jaarlijks. Dat maakt het onmogelijk om subsidies of normen zeker in te calculeren. Dan loop je risico’s of mis je financiering. Een heldere toekomstvisie van het Rijk op hergebruik van flexwoningen zou enorm helpen."