Hoe aantrekkelijk is het voor beleggers om te investeren in middenhuurwoningen? De nieuwe Monitor Investeringsklimaat Middenhuur geeft daar voor het eerst structureel inzicht in. De monitor vergelijkt het verwachte rendement van een investering in een middenhuurwoning met het rendement dat beleggers minimaal nodig hebben om te investeren. Wanneer het verwachte rendement hoger ligt dan het vereiste rendement, is sprake van een aantrekkelijk investeringsklimaat.
Monitor Investeringsklimaat Middenhuur
De nieuwe monitor Investeringsklimaat Middenhuur verschijnt twee keer per jaar en geeft inzicht in het investeringsklimaat op de middenhuurmarkt. Daarbij worden gerealiseerde en verwachte ontwikkelingen van bepalende factoren - zoals huurprijzen, woningwaardeontwikkeling, rente en relevante belastingen - samengebracht tot een inschatting van het verwachte rendement (IRR) op een middenhuurwoning.
Wanneer dit verwachte rendement (IRR) hoger ligt dan het vereiste rendement (CAPM-norm), is sprake van een gunstig investeringsklimaat. Hierbij gaat het om een gemiddelde. De specifieke situatie verschilt per individuele investeerder. Naast een objectief beeld van de actuele situatie laat de monitor ook zien welke factoren het investeringsklimaat in middenhuur de afgelopen periode positief of juist negatief hebben beïnvloed. Daarmee biedt de monitor inzicht voor beleggers, bouwers, beleidsmakers en andere partijen op de woningmarkt.
Investeringsklimaat onder druk
Uit de monitor komt naar voren dat het investeringsklimaat de afgelopen twaalf maanden onder druk is komen te staan. Dit is het gevolg van een samenspel tussen maatregelen in zowel huur- als fiscaal beleid als de (macro-)economische omstandigheden. De monitor laat zien dat vooral de oplopende inflatie en rente een grote rol hebben gespeeld in deze verslechtering van het investeringsklimaat. De hogere inflatie zorgt voor oplopende onderhoudskosten. Daarnaast werkt inflatie door in hogere rentestanden, waardoor de financieringskosten voor investeerders toenemen. Vooral in de afgelopen zes maanden had deze ontwikkeling een duidelijke negatieve invloed op het investeringsklimaat.
Beeld: Prof.dr. Dirk Brounen, dr. Xudong Sun (Universiteit Maastricht) en prof.dr. Arno van der Vlist (Rijksuniversiteit Groningen/Amsterdam School of Real Estate)
Lijngrafiek met de titel ‘Rendementsanalyse (%)’ over de periode 2010–2026. De grafiek vergelijkt het verwachte rendement (IRR-verwachting, blauwe lijn) met het vereiste rendement volgens de CAPM-norm (oranje lijn). Het verwachte rendement stijgt van circa 5,8% in 2010 naar een piek van ongeveer 8,1% in 2020 en daalt daarna naar circa 4,5% in 2026. Het vereiste rendement daalt van ongeveer 8,7% in 2010 naar een dieptepunt van circa 4,8% in 2021 en stijgt vervolgens licht naar ongeveer 6,2% in 2026. Vanaf 2020 ligt het verwachte rendement enkele jaren boven het vereiste rendement, maar vanaf 2024 ligt het weer duidelijk lager.
Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Elanor Boekholt-O'Sullivan benadrukt het belang van de nieuwe monitor: “Het is duidelijk dat de middenhuur in Nederland kampt met grote spanningen en tekorten. Het is daarom van vitaal belang om samen een vinger aan de pols te kunnen houden, en dat is precies wat de monitor kan doen. Wij zijn heel blij dat alle marktpartijen meewerken aan het in kaart brengen van de relevante feiten, dankzij het combineren van hun data kunnen wij het investeringsklimaat becijferen en volgen. Ook werken we op verschillende manieren aan verbetering van het investeringsklimaat, onder meer binnen de Taskforce Versnellen woningbouw.”
Totstandkoming van de monitor
De monitor is ontwikkeld door Prof. dr. Dirk Brounen en dr. Xudong Sun (Universiteit Maastricht) en prof. dr. Arno van der Vlist (Rijksuniversiteit Groningen/Amsterdam School of Real Estate). Daarbij is samengewerkt met marktpartijen, brancheorganisaties en de Rijksoverheid. Verschillende partijen uit de woningmarkt hebben meegedacht over de ontwikkeling van de monitor.
Structureel Overleg Investeringsklimaat
De monitor is ontwikkeld voor het Structureel Overleg Investeringsklimaat (SOI). In dit overleg spreken de ministeries van BZK en Financiën met investeerders in de middenhuur.
De monitor ondersteunt deze gesprekken door inzicht te bieden in de ontwikkeling van het investeringsklimaat en helpt partijen om gerichter te verkennen welke maatregelen dit klimaat kunnen verbeteren.