Wijzigingen wet- en regelgeving huur- en koopsector per 1 januari 2026

1. Woningbouw

Realisatiestimulans

Vanaf 1 januari treedt de Realisatiestimulans in werking. Tot en met 2030 krijgen gemeenten die betaalbare woningen bouwen een bijdrage van € 7.000 per woning waarvan de bouw is gestart.

Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen

Op maandag 19 januari opent het loket van de vierde tranche van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). De bijdrage per woning gaat omhoog van € 14.000 naar € 20.000, waarvan € 6.000 vrij besteedbaar is voor sociaal beheer. Voor het eerst komen ook woningen ontstaan door splitsen in aanmerking voor een bijdrage, net als de realisatie van onzelfstandige sociale woonruimten.

Besluit bouwwerken leefomgeving

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wordt op 1 januari 2026 aangepast. Deze wijziging is eerder gepubliceerd in Staatsblad 2024, nummer 368. Het wordt per 1 januari 2026 verplicht voor nieuwbouwwoningen dat de drempel naar een bijbehorende buitenruimte (zoals balkon, loggia en tuin), niet hoger dan 2 cm mag zijn. Zo kunnen ook mensen in een rolstoel zelfstandig gebruik maken van de buitenruimte. Deze eis van 2 cm geldt al vanaf 1 juli 2025 voor drempels bij de hoofdtoegang en de toegang tot de buitenberging.

2. Wijzigingen voor huurders, verhuurders en gemeenten

Huurtoeslag

Vanaf 1 januari 2026 veranderen de regels voor de huurtoeslag. De overheid maakt de regels eenvoudiger, zodat meer mensen huurtoeslag kunnen krijgen. Huurders kunnen eenvoudiger inschatten wat er gebeurt als ze meer gaan werken en hun inkomen stijgt. Ook gelden per 1 januari 2026 nieuwe grenzen voor de huurtoeslag. Een aantal punten uitgelicht:

• Huurders met een laag inkomen en hoge huur, boven de € 932,93 (prijspeil 2026), kunnen ook huurtoeslag aanvragen.
• Jongeren onder de 21 jaar kunnen ook huurtoeslag krijgen als hun huur hoger is dan € 498,20. Ze krijgen dan huurtoeslag over het huurdeel tot € 498,20 (minus eigen bijdrage).
• Jongeren krijgen eerder recht op volledige huurtoeslag, al vanaf 21 jaar.
• Bewoners van appartementen betalen soms servicekosten voor gemeenschappelijke diensten. De huurtoeslag vervalt voor de vier kostensoorten die ze konden opgeven voor huurtoeslag.
• Netto gaan alle huurtoeslagontvangers € 7,58 minder eigen bijdrage betalen.

Huurverhoging

Voor huurverhogingen gelden vaste wettelijke regels. Deze bepalen hoeveel de huur maximaal mag stijgen en verschillen per segment: sociale huur, middenhuur en vrije sectorhuur. Hieronder staat per categorie wat per 1 januari geldt en hoe de maximale verhoging wordt berekend:

• Vanaf 1 juli 2026 mag de huur in de meeste gevallen met maximaal 4,1% stijgen. Deze maximale verhoging geldt ook voor kamers, woonwagens en standplaatsen.
• In het middensegment geldt in 2026 een maximale huurverhoging van 6,1%. In de middenhuursector wordt gerekend met de cao-loonontwikkeling van 5,1% plus 1%. Staat er een lagere huurverhoging in het huurcontract? Dan geldt dit lagere percentage. Staat er een hogere verhoging in het contract? Dan mag de huur nooit meer stijgen dan het maximaal toegestane jaarpercentage.
• Voor de vrije sector geldt in 2026 een maximale huurverhoging van 4,4%. Dit percentage is opgebouwd uit de inflatie van 3,4% plus 1%. Staat er een lagere huurverhoging in het huurcontract? Dan geldt dit lagere percentage. Staat er een hogere verhoging in het contract? Dan mag de huur nooit meer stijgen dan het maximaal toegestane jaarpercentage. De verhoging geldt voor zelfstandige woningen, zoals eengezinswoningen, studio’s en appartementen, én voor ligplaatsen van woonboten.

Voor sociale huur, middenhuur en vrije sector gelden verschillende regels.

Indexaties en actuele grenswaarden in de huursector

De bedragen en grenswaarden in de huursector worden ieder jaar geïndexeerd. Op basis van jaarlijkse indexaties voor woningtoewijzing, passend toewijzen en verkoop wordt bepaald wie in welke woning mag wonen. 

Ook de maximale huurprijsgrenzen worden elk jaar opnieuw bepaald. Deze geven aan welke huur maximaal gevraagd mag worden bij een bepaald aantal punten. Met de inkomens- en huurgrenzen voor de huurtoeslag kan het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan worden berekend. Ook deze wordt jaarlijks bepaald. 

Bekijk alle geïndexeerde bedragen en grenswaarden.

3. Wijzigingen voor huizenkopers, huiseigenaren en investeerders

Ook voor de koopsector veranderen per 1 januari 2026 verschillende regels en grenswaarden. Deze wijzigingen hebben invloed op hoeveel huishoudens kunnen lenen, welke woningen als betaalbaar gelden en welke fiscale voordelen van toepassing zijn. Hieronder staan de belangrijkste aanpassingen op een rij:

• De meeste huishoudens kunnen in 2026 iets meer lenen voor de aankoop van een woning door de verwachte loonstijging. Het precieze bedrag aan extra leenruimte is afhankelijk van het inkomen en verschilt per huishouden.
• De Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens voor 2026 is € 470.000. De grens voor een hypotheek met aanvullende energiebesparende voorzieningen wordt 6% hoger, namelijk € 498.200. De eenmalige premie voor het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft 0,4%. Door de nieuwe grens kunnen meer huizenkopers een hypotheek met NHG aanvragen. 
• De grens voor betaalbare koopwoningen wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2026 komt de bovengrens voor betaalbare koop op € 420.000.
• De maximale hypotheekrenteaftrek 2026 is 37,56%. 
• De vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt aangepast: huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting voor een woning van maximaal € 555.000.