WOZ-waarde minder bepalend in hoogte huurprijs
Per 1 mei mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs. Dit noemen we de cap op de WOZ. Met de WOZ-waarde stelt de gemeente vast hoeveel een woning waard is. In gebieden met een groot woningtekort geeft het gebruik van de WOZ-waarde in de huurprijs een onbedoeld effect. Daar stijgen de huren zo sterk dat ze onbetaalbaar worden voor veel mensen. Woningen in die gebieden worden voor grote groepen onbereikbaar. Daarom wordt de WOZ-waarde minder bepalend in de huurprijsvaststelling.
Met de invoering van de maatregel blijven circa 23.000 woningen beschikbaar voor de sociale woningvoorraad en komen circa 15.000 woningen met een hoge huur terug in de sociale sector.
Wanneer is de cap van toepassing?
Als hoofdregel geldt de cap voor woningen met 142 punten of meer, berekend op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze woningen lopen kans om te verdwijnen naar de vrije sector óf zijn op basis van vooral de WOZ-waarde nu als vrijesectorwoning verhuurd. Nieuwe huurders van deze woningen gaan een lagere huurprijs betalen die beter past bij de kwaliteit van de woning.
Bijzondere situaties
- In alle gevallen wordt bij de puntentoekenning gerekend met een WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde niet bekend is of heel laag is, wordt gerekend met een vaste WOZ-rekenwaarde in de puntenbepaling. Per 1 juli 2021 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022) of € 61.198 (per 1 juli 2022). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%, dit is toegestaan.
- Voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022. Bij deze woningen leidt de WOZ-waarde tot een hogere waardering. Deze woningen krijgen meer punten voor de WOZ per oppervlakte.
- Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde. Bij deze woningen voor de WOZ-waarde in alle gevallen minimaal 40 punten worden toegekend.
Schematisch weergegeven betekent het voorgaande het volgende voor de toepassing van de cap:
Effect op huurders in de sociale en vrije sector
Voor huurders die al een woning huren in de sociale sector kan de huur door de invoering van de maatregel lager uitvallen. Dit geldt voor een klein deel van de huurders die een woning huurt die bij nieuwe verhuring in de vrije sector terecht zou komen. Voor huurders die al een woning huren in de vrije sector heeft de invoering van de maximering van de WOZ-waarde geen effect op de huurprijs. Voor nieuwe huurders in de vrije sector kan de maatregel wel effect hebben.