Wat doe je als één van de woningcorporaties in je regio er financieel onvoldoende voor staat om haar woningen te verduurzamen en onderhouden? In Drenthe besloten de drie corporaties Domesta, Actium en Woonservice om Woonconcept de helpende hand te bieden. Ze herverdeelden opgaven, investeerden miljoenen en namen taken over. Alles vanuit één eenvoudige maar krachtige vraag: wat als we samen één woningcorporatie waren?
Beeld: © Rijksoverheid
V.l.n.r: Janneke Klijn (Woonservice), Marcel van Halteren (Woonconcept), Esther Borstlap (Domesta), Melanie Maatman (Actium)
Esther Borstlap, bestuurder van Domesta, en Marcel van Halteren, bestuurder van Woonconcept, Melanie Maatman, directeur-bestuurder van Actium en Janneke Klijn, directeur-bestuurder van Woonservice, vertellen hoe deze samenwerking tot stand kwam. De vier corporaties gingen vrijblijvend zelf met elkaar in gesprek over de kwaliteit van wonen in de regio en dat resulteerde in een oplossing waarbij de huurder op de eerste plaats komt. Voor het eerst zetten Nederlandse corporaties daarvoor projectsteun in, op eigen verzoek.
Keuzes uit verleden nog altijd voelbaar
Woonconcept loopt al jarenlang achter met het verduurzamen en onderhouden van haar woningvoorraad. De oorzaak ligt in financiële beperkingen die het gevolg zijn van keuzes uit het verleden. In 2012 werd de corporatie door toezichthouders op slot gezet. “We mochten even helemaal niks meer,” vertelt Van Halteren. “Geen door WSW geborgde leningen meer.” Die formele bevriezing werd na een paar jaar opgeheven. Maar de gevolgen bleven voelbaar. “Als je 10 of 15 jaar lang overal een tandje minder investeert, dan holt de kwaliteit van je bezit achteruit. En huurders merken dat dagelijks in hun wooncomfort.”
Denken vanuit de huurder
Met relatief veel woningen met enkel glas, nog veel slechte energielabels en hoge woonlasten werd het verschil met collega-corporaties in de regio steeds zichtbaarder. Het was duidelijk dat er iets moest gebeuren. Daarom vroeg Van Halteren hulp aan drie andere woningcorporaties in de regio. De oplossing werd gevonden dankzij een gezamenlijke denkrichting: wat als we geen vier afzonderlijke corporaties waren, maar samen één?
“Die vraag bleek richtinggevend voor het gesprek met Actium, Domesta en Woonservice,” vertelt Van Halteren. Borstlap geeft aan: “Het is niet te verkroppen dat er nog veel huurhuizen met E-, F- en G-labels zijn in de regio. Woonconcept heeft een veel grotere verduurzamingsopgave, terwijl de overige drie corporaties veel verder zijn met het aanpassen van woningen.” Die gedachte vormde de basis voor een vernieuwend samenwerkingsmodel. Redeneren vanuit de huurder, niet vanuit de begroting van de eigen organisatie. Solidariteit en de maatschappelijke opgave stonden centraal.
Dankzij solidariteit betere woonkwaliteit
Na een zorgvuldige gezamenlijke analyse van opgaven, vastgoed en financiële ruimte stelden ze een steunpakket vast. Actium nam 148 woningen over in de Zeeheldenbuurt in Hoogeveen. Deze worden gesloopt en vervangen door 190 nieuwbouwwoningen. “Dat staat ongeveer voor 60 à 65 miljoen euro aan investeringen,” aldus Van Halteren. “Dat Domesta daarnaast een geplande nieuwbouwopgave van 110 woningen in Hoogeveen overneemt, geeft mij extra lucht om meer in mijn bestaande voorraad te investeren.”
Daarnaast worden woningen van Woonservice in Tiendeveen, Nieuweroord en Smilde geruild tegen woningen van Actium in Assen. Die ruil zorgde voor een logischer spreiding van bezit en een versterking van de positie van Actium in de gemeente Hoogeveen. Bovendien spraken de drie corporaties af om vijf jaar lang jaarlijks elk 1 miljoen euro over te maken aan Woonconcept, in de vorm van projectsteun, met ondersteuning van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). “Met dit pakket aan maatregelen kunnen wij huurders in 2.000 woningen eerder dan verwacht een veel betere woonkwaliteit geven,” zegt Van Halteren.
Melanie Maatman, directeur-bestuurder van Actium: “Als corporaties zijn we er voor alle huurders, ongeacht bij wie zij huren. Daarom vind ik dat we elkaar moeten helpen en het grotere geheel moeten zien. In dit geval heeft Actium de middelen om bij te springen, terwijl Woonconcept krap zit. Natuurlijk zijn ook onze middelen niet onbeperkt, eerlijk gezegd: het piept en kraakt, maar we móéten dit doen. Corporaties staan gezamenlijk aan de lat om te zorgen dat het voor alle huurders goed geregeld is. Daarvoor zijn we er, toch?”
Mooie gesprekken
Het voorstel leidde zowel intern als extern tot kritische vragen. “We hebben ook echt gesprekken gevoerd over: vertel eens, hoe is Woonconcept in deze situatie terechtgekomen? En waar halen we het vertrouwen vandaan dat het in de toekomst beter gaat met ons geld?” vertelt Van Halteren.
Huurdersbelangenverenigingen vroegen zich af of het verantwoord was om middelen buiten de eigen organisatie in te zetten. “Het geld van onze huurders verdelen we nu niet binnen de eigen corporaties”, zegt Borstlap. “We zetten het in bij een andere corporatie en dat willen we vanzelfsprekend zorgvuldig doen.” Ook voor de Raden van Commissarissen was het inzetten van financiële middelen bij een andere corporatie iets nieuws. Borstlap: “Daar hebben ze ook echt wel even over moeten nadenken. Hoe combineer je de taak om het belang van je eigen corporatie te dienen met je wens om bij te dragen aan goed wonen voor alle huurders in de regio? Hierover hebben we met RvC’s en huurders mooie gesprekken gevoerd. Ook bij onze commissarissen leidde de vraag ‘Wat als we één corporatie waren?’ tot de overtuiging dat dit steunpakket een goede stap is.”
Er bleek veel wederzijds begrip, mede door de Drentse inborst en eerdere samenwerking. Zelfs toen de aangekondigde huurbevriezing bij Domesta plots dreigde te leiden tot een verlies van 60 miljoen aan investeringscapaciteit, bleef de afspraak staan. “Toen zei iedereen: die projectsteun blijft overeind,” vertelt Borstlap. “Dat is het sterke Drentse naoberschap; buren helpen elkaar.”
Projectsteun effectief en efficiënt
Bij het traject waren het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Autoriteit Woningcorporaties en de gemeenten betrokken. Maar de sleutelrol in het mogelijk maken van de projectsteun was weggelegd voor het ministerie van VRO. Het instrument van projectsteun is volgens de Drentse corporaties slim ingericht: effectief én kostenefficiënt. “Wat ik zo charmant vind: het komt puur van onderop,” zegt Borstlap. “Wij hebben met elkaar onderzocht wat nodig is in Drenthe. Vanuit de opgave redenerend hebben wij – Domesta, Actium en Woonservice samen met Woonconcept – een maatregelenpakket samengesteld. Het Rijk wilde dit vanaf het begin graag faciliteren. Projectsteun in deze vorm is het sluitstuk van een zorgvuldig proces en maatwerk.”
Van Halteren vult aan: “VRO heeft echt de creativiteit en de positieve inzet getoond om met de praktijk mee te denken. Hoe kunnen we dit mogelijk maken op een uitlegbare manier?”
Monitoring zonder extra controle
Alle afspraken zijn vastgelegd in lokale prestatieafspraken en meerjarenbegrotingen. Er komt geen extra toezicht van de drie steunende corporaties. “Onze sector hangt al aan elkaar van controlerende instanties,” zegt Van Halteren. “Laten we niet nóg een controlelaag erbovenop leggen. We vertrouwen op het bestaande systeem en op elkaar.”
Die aanpak past binnen een bredere cultuur van samenwerking in Drenthe, waar ook op andere vlakken zoals woningverdeling, bouwstroom, inkoop en ICT intensief wordt samengewerkt.
Bracht energie
Wat kunnen andere corporaties hiervan meenemen? “Durf hulp te vragen. Durf over je eigen grenzen heen te kijken. Stel niet de vraag: wat kunnen wij missen, maar: wat is er nodig voor huurders in deze regio?” zegt Borstlap. “Soms kun je meer impact hebben als je over je eigen grenzen heen kijkt.” De centrale vraag bleef steeds leidend: wat zouden we doen als we één corporatie waren?
Janneke Klijn, directeur-bestuurder van Woonservice vult aan: "Wat we hebben geleerd is dat open communicatie cruciaal is. Als er veel vragen zijn of je ergens mee zit, is het belangrijk om dit te delen. Alleen door transparantie en vertrouwen in onze samenwerking kunnen we elkaar blijven vinden in dit complexe proces en gezamenlijk de beste resultaten behalen voor onze huurders."
Dat het proces uitdagend was, staat buiten kijf. Maar het bracht ook energie. Of zoals Borstlap het samenvat: “Het is professioneel uitdagend, creatief, en ja, gewoon dikke, vette fun.”