10 veelgestelde vragen én antwoorden over de Wet betaalbare huur
Praktijkverhaal | 29-04-2024
Op 25 april 2024 heeft de Tweede Kamer het Wetsvoorstel betaalbare huur aangenomen. De Eerste Kamer behandelt het wetsvoorstel binnenkort. Het voornemen is dat de wet vanaf 1 juli 2024 ingaat.
De leden van de Tweede Kamer stelden vragen over dit wetsvoorstel en ook bij de rest van de samenleving leven er vragen. Die gaan over wat er concreet gaat veranderen. Ook klinken in die vragen soms zorgen door.
De problemen in de huursector zijn groot: mensen hebben steeds meer moeite om de maandelijkse huur te betalen, stellen belangrijke levenskeuzes uit omdat er geen geschikte woning is en kunnen geen betaalbare woning vinden in de stad waar zij (willen) werken.
De cijfers liegen er niet om: steeds meer huurders zijn meer dan 40 procent van hun inkomen kwijt aan huur. In grote steden betalen nieuwe huurders gemiddeld 160 euro per maand meer huur dan de vertrekkende huurder. Bij woningen waar huurprijsbescherming nu al geldt, betalen mensen in veel gevallen nog steeds te hoge huren.
De oorzaak van deze hoge huurprijzen ligt voor een groot deel bij het woningtekort; dat drijft de prijzen op. Verhuurders kunnen vragen wat ze willen, ook voor woningen die een hoge huurprijs helemaal niet waard zijn.
Het wegwerken van het woningtekort is dus topprioriteit, maar bouwen kost tijd. Bovendien lost dat niet alles op. Huurders moeten sowieso beter beschermd worden. Nú al. Daarom de wet betaalbare huur, die gaat zorgen voor een normale huur die past bij de woning. Verhuurders dienen zich aan deze nieuwe regels te houden.
Als we de wet niet invoeren, is de verwachting dat huren steeds verder stijgen. Dan zijn er steeds minder huurwoningen beschikbaar die qua prijs passen bij het inkomen van mensen met een gewone baan.
Nee, het aantal betaalbare huurwoningen neemt toe. Sterker nog, in bijna alle scenario’s komen er mét Wet betaalbare huur meer betaalbare woningen dan zonder de Wet betaalbare huur. Onderstaande figuur laat dit goed zien.
Figuur 1. De ontwikkeling van de betaalbare huurvoorraad bij verschillende bouwscenario’s en uitpondscenario’s. De doorgetrokken lijnen zijn de scenario’s bij invoering van de Wet betaalbare huur. De stippellijnen zijn de scenario’s waarin de wet niet wordt ingevoerd. Een uitgebreide toelichting op de onderstaande figuur is te vinden op pagina 133 tot en met 141 van de nota naar aanleiding van het verslag Wet betaalbare huur.
Sommige verhuurders geven aan dat de wet in combinatie met fiscale maatregelen reden kan zijn om te stoppen met het verhuren van hun woning. Deze woningen verdwijnen echter niet, want ze komen beschikbaar als koopwoning. De meeste huurders geven aan dat ze liever willen kopen dan huren. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers in 2023 verkochten een verkoopprijs had onder de 350.000 euro. Deze woningen zijn dus bereikbaar voor starters en mensen met een middeninkomen.
Daarnaast willen marktpartijen en woningcorporaties van 2022 tot en met 2030 minimaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen gaan bouwen. De verwachting is dat zo het aantal middenhuurwoningen op peil blijft.
Ja. De aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (zie ook vraag 5) zorgen ervoor dat een verhuurder een hogere prijs mag vragen als de verhuurder investeringen heeft gedaan (zoals in goede isolatie en moderne voorzieningen). Ook mag gedurende 20 jaar na ingebruikname 10 procent extra huur worden gevraagd voor nieuwbouwwoningen waarvan de bouw start vóór 1 januari 2028.
Bovendien biedt de wet de zekerheid en stabiliteit waar de markt om vraagt. Zo weten investeerders waar ze de komende jaren op kunnen rekenen.
De hogere overdrachtsbelasting had tot doel dat er meer woningen aan bewoners worden verkocht en minder woningen aan beleggers. Het verhogen van de overdrachtsbelasting naar uiteindelijk 10,4%, heeft niet bijgedragen aan een stabiel en voorspelbaar investeringsklimaat. De exacte gevolgen van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders worden dit jaar geëvalueerd, zodat dit in 2024 nog kan worden besproken bij de financiële besluitvorming.
Nee. In het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) krijgt een woning punten niet alleen op basis van de oppervlakte, maar ook aan de hand van kwaliteitskenmerken zoals:
- Het energielabel;
- De WOZ-waarde;
- De oppervlakte en de kwaliteit van de keuken en het sanitair.
Bij welke grootte een woning onder de huurprijsbescherming komt te vallen, hangt dus ook af van hoe een woning scoort op deze kenmerken.
Het moment waarop huurders recht hebben op een lagere huurprijs, hangt af van hun huidige huursituatie. In onderstaande tabel staan de verschillen:
| Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (879,66 euro, prijspeil januari 2024) die volgens het woningwaarderingsstelsel gelden als middenhuur (circa 145 punten tot en met 186 punten). | Bij een nieuw huurcontract |
|
Woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens die volgens het woningwaarderingsstelsel gelden als lagere huur (tot circa 145 punten) |
Eén jaar na ingang van de wet |
|
Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, die te hoog is voor het aantal punten dat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel moet krijgen. |
Bij ingang van de wet |
In totaal neemt de huurprijs van ruim 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro per maand af. De huurprijs van 163.000 woningen die nu al minder dan 880 euro zou moeten zijn (sociale sector), gaat met gemiddeld 145 euro naar beneden. Daarnaast zijn er woningen die in het middensegment thuishoren (tussen de 880 en 1.100 euro) maar nu voor een duurdere prijs worden verhuurd. In totaal gaat dat om zo’n 157.000 woningen. Gemiddeld genomen gaat de huurprijs bij die woningen met 240 euro omlaag.
Nee. Wonen is een grondrecht. Om ervoor te zorgen dat iedereen betaalbaar aan deze eerste levensbehoefte kan voldoen, vindt de regering het redelijk om deze maatregel te nemen. Daarnaast vraagt ruim 60 procent van de verhuurders van middenhuurwoningen al een huur die past bij de kwaliteit van de woning. Voor hen verandert er niets. Voor de overige verhuurders gaat de regulering pas in bij nieuwe contracten.
Alleen voor eigenaren van woningen die op basis van het aantal punten al in het huidige gereguleerde segment (tot circa 145 punten) vallen, maar toch te veel huur vragen, geldt een uitzondering. De huurder had namelijk al naar de Huurcommissie kunnen stappen om een lagere huurprijs af te dwingen. De regering vindt het daarom in deze gevallen gerechtvaardigd en proportioneel om in bestaande huurcontracten in te grijpen.
Tijdens het maken van de wet is gezocht naar de beste balans tussen de bescherming van de huurder, het aanbod van huurwoningen en de investeringsbereidheid. Met dit voorstel blijft het rendabel om te investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. Dat is heel erg belangrijk: huurders zijn er namelijk niet mee geholpen als er geen nieuwe betaalbare huurwoningen worden bijgebouwd.
Met deze aanpassing is meer rekening gehouden met de kwaliteit van woningen. Zo leveren een (gemeenschappelijke) buitenruimte, hoge energielabels en moderne voorzieningen, zoals een kokend waterkraan, meer punten op. Daardoor blijft het aantrekkelijk om te investeren in de bouw van nieuwe kwalitatieve (middenhuur)woningen.
Daarnaast is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) geobjectiveerd en vereenvoudigd. Het is belangrijk dat het puntenstelsel duidelijk is en iedereen tot hetzelfde aantal punten komt. Daarom zijn definities versimpeld en verduidelijkt en zijn er meetinstructies opgenomen.
Om vertraging bij vergevorderde plannen te voorkomen, geldt gedurende 20 jaar na ingebruikname een opslag van 10 procent op de maximale huurprijs voor middenhuurwoningen die in gebruik worden genomen na inwerkingtreding van de wet én waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2028. Lees meer over aanpassingen van het WWS.
Meer informatie over de Wet Betaalbare Huur? Lees meer op de dossierpagina.