Optoppen: kansen voor VvE’s dankzij extra woningen
De huidige generatie bouwkundigen moet niet alleen focussen op nieuwbouw, maar ook op het behoud en de verbetering van bestaande gebouwen. Daar zijn Younes el Ayadi en Bram Hertzberger van overtuigd. Ze studeerden bouwkunde in Delft en werken nu bij Creative City Solutions. Daar zoeken ze naar slimme oplossingen voor twee uitdagingen in Nederland: het tekort aan woningen én de noodzaak om te verduurzamen. Een van hun oplossingen is het zogenaamde ‘optoppen’ van appartementencomplexen.
Op de daken van bestaande appartementencomplexen is in Nederland plaats voor tenminste 100.000 extra woningen. Een mooie kans als je bedenkt dat er bijna een miljoen woningen gebouwd moeten worden de komende jaren. ‘Optoppen’ levert bovendien vooral woningen op in de grote steden, waar de nood het hoogst is, zonder dat er groen voor sneuvelt. “Dat is een belangrijk principe voor ons”, vertelt Younes, medeoprichter en ontwikkelingsmanager bij Creative City Solutions. “We willen de overstap naar een leefbare en duurzame wereld versnellen zonder daarvoor extra grond te gebruiken.”
Daken benutten in Buitenveldert
Een mooi voorbeeld van zo’n optopproject staat in de Amsterdamse wijk Buitenveldert. Minister Hugo de Jonge bracht er eind 2023 een bezoek. “Dit appartementencomplex is in eigendom van een VvE”, vertelt Younes. “De VvE had een probleem: hun meerjarig onderhoudsplan, van enkele jaren terug, hield geen rekening met verduurzamingskosten of prijsstijgingen. Bovendien waren de constructies van de galerijen na een inspectie afgeschreven. Dit alles zou leiden tot een extra VvE-bijdrage van tweehonderd euro per huishouden per maand.” In deze situatie bleek het toevoegen van appartementen op het dak financieel uitkomst te bieden. Daarom besloot de VvE om het gebouw te laten optoppen.
Steun van de VvE
Bram houdt zich als medeoprichter en projectmanager bij Creative City Solutions vooral bezig met projecten in opdracht van VvE’s. Hij ziet dat deze verenigingen een enorm verschil kunnen maken in de verduurzaming en het toevoegen van woningen. “Toch richten maar weinig partijen met duurzame oplossingen zich op VvE’s. Ze zien op tegen het besluitvormingsproces binnen de VvE, want alle bewoners van een complex moeten akkoord gaan met je plan. Dat kan een uitdaging zijn. Wij hebben hier een proces voor uitgewerkt, waarbij we samenwerken met de VvE. Dit vinden we juist heel leuk om te doen.”
Daar kan Jigal Sanders over meepraten. Als bestuurslid van de VvE in Buitenveldert was hij nauw betrokken bij de aanloop naar het optopproject. “Al snel waren we er als bestuur van overtuigd dat optoppen voor ons voordelig was”, vertelt hij. “We konden de extra financiën goed gebruiken voor achterstallig onderhoud. Het hielp dat er twee bouwkundigen deel uitmaakten van het VvE-bestuur. Zij begrepen de belangen van beide partijen en konden kritisch naar de plannen van Creative City Solutions kijken. Andere bewoners hadden wel vragen en bezwaren: wie komen er dan wonen in die nieuwe appartementen? En hoeveel overlast krijgen we tijdens de werkzaamheden? Gelukkig konden we aantonen dat de voordelen van het optoppen veel groter waren.”
Een ander voordeel was dat de fundering van het gebouw al voldeed. “In principe kan een optopping op ieder dak worden geplaatst. Vooral naoorlogse gebouwen hebben overcapaciteit als het gaat om de constructie. Hierdoor kun je meestal zonder extra maatregelen een optopping plaatsten, maar soms is versterking van de fundering nodig”, legt Bram uit. “Hier in Buitenveldert had de architect in de jaren ’60 zoveel marge op de constructie genomen, dat die de optopping gewoon kan dragen.”
Bram Hertzberger: “VvE’s kunnen een grote rol spelen in de verduurzaming van Nederland”
Begeleiding van begin tot eind
Bij een optopping zijn alle bewoners van een appartementencomplex opdrachtgever. Creative City Solutions betrekt hen dan ook bij alle fases van het project. “We willen bovenal dat mensen elk onderdeel van het project begrijpen,” benadrukt Bram. “Daarom organiseren wij altijd meerdere sessies: een eerste over hoe we kunnen verduurzamen en wat daarbij komt kijken. Daarna met een architectonische insteek, waarbij we uitleggen hoe een optopping in grote lijnen in elkaar zit. Vervolgens vertellen we in een technische sessie over de constructie en technische haalbaarheid. Daarna behandelen we de juridische aspecten: wat zijn de VvE-rechten als de woningen verkocht worden en er nieuwe bewoners intrekken? En tot slot presenteren we tijdens een financiële sessie een begroting met bouwkosten, architectonische en constructieve kosten, kosten voor adviseurs op het gebied van installatie, notariskosten, makelaarskosten en andere relevante uitgaven. Zo geven we mensen een volledig beeld van wat er gaat gebeuren.” Pas als alles helder en besproken is, kan de VvE een keuze maken.
In Buitenveldert formeerde de VvE voor het optopproject een bouwteam van vier leden, dat de gehele VvE vertegenwoordigde tijdens de verbouwing. “Met dit bouwteam konden wij goed sparren en samen kwamen we tot de beste oplossingen,” vertelt Bram. “Zo was er natuurlijk een nieuwe lift nodig om de extra verdieping te kunnen bereiken. Om de vloer te versterken, zouden we echter ruimte in de hal moeten opofferen. Dat wilde de VvE liever niet. Wij bedachten toen een oplossing onder de vloer, waarbij we extra balken plaatsten. Dit was een mooie oplossing dankzij een goede samenwerking!”
Budget voor verduurzaming
De verkoop van de extra woningen levert veel geld op. Geld dat voor allerlei doelen gebruikt kan worden. “In Buitenveldert wordt een groot deel van deze opbrengst besteed aan onderhoud en constructieve verbeteringen. Bovendien zijn de VvE-kosten na het plaatsen van de optopping en het uitvoeren van het onderhoud behoorlijk verlaagd”, vertelt Younes. “Voor veel andere VvE’s biedt het geld een kans om te verduurzamen. Hoewel veel VvE’s deze stap wel willen zetten, ontbreekt het hen vaak aan geld voor ingrijpende maatregelen. Het afsluiten van een lening is ook niet altijd handig, want die maakt het verkopen van je woning lastiger.”
Optoppen is daarentegen goed voor de waarde van alle woningen in het appartementencomplex: een nieuwe lift, een opgeknapte trappenhal en nieuwe appartementen die de algehele waarde van alle woningen verhogen, alles draagt daaraan bij.
Wat Creative City Solutions betreft, gaan veel meer VvE’s horen over de optie van optoppen. “Het is een goede manier om woningen toe te voegen die bovendien al heel lang bestaat”, vertelt Bram. “Kijk maar eens om je heen in steden als Parijs en je zult versteld staan van het aantal woningen dat boven op een voormalig dak is gebouwd. Verdiep je erin, leer erover en neem vooral contact met ons op! Optoppen biedt VvE’s meer financiële ruimte voor hun plannen. Het is echt een win-winsituatie.”