Van een sterk en robuust planconcept naar een sociale, duurzame woonwijk
Interview uit het Realisatieboek Tijdelijke Huisvesting met Stefanie Gijsbers en Stefan Schuwer, projectmanager en adviseur bij Buurtschap te Veld.
Buurtschap te Veld in Eindhoven is een ruim opgezette wijk waarin verschillende kleine buurten te vinden zijn. Doordat er ruimte en tijd is genomen om het plan goed uit te werken, is er een sterk en robuust planconcept ontstaan, wat tot veel enthousiasme bij zowel de woningcorporaties als de gemeente heeft geleid. Ook participatie met omwonenden heeft veel positieve reacties gebracht.
Het succes van de realisatie van Buurtschap Te Veld is volgens Stefanie Gijsbers en Stefan Schuwer grotendeels te danken aan de uitstekende samenwerking tussen de initiatiefnemers, gemeente en aannemer. Vanaf het begin van deze samenwerking in 2019 is de nadruk gelegd op de overkoepelende insteek van de realisatie van de tijdelijke woningen, waarbij er veel aandacht is besteed aan de kwaliteit van de leefomgeving en betaalbaarheid van de woningen. In de communicatie rondom de Buurtschap is gebruik gemaakt van de term ‘tijdelijke woningen’. De term ‘flexwonen’ is een misplaatste term die wat betreft Stefanie en Stefan geen relatie heeft met verplaatsbare, tijdelijke woningen.
Het project Buurtschap Te Veld is ontstaan vanuit de woningnood die ook in Eindhoven al jarenlang aanwezig is. In 2017 en 2018 zijn daarom bestuurlijke afspraken gemaakt om de woningnood het hoofd te bieden. Buurtschap Te Veld is ontstaan als onderdeel van de woondeal van Eindhoven, die de ontwikkeling van 1.000 tijdelijke woningen omvat. In eerste instantie zijn 300 studentenwoningen binnen zes maanden gerealiseerd, parallel daaraan zijn ook de woningen aan de noordrand van Eindhoven ontwikkeld. De locatie waar Buurtschap Te Veld gerealiseerd kon worden was niet beschikbaar voor permanente woningbouw, maar alleen voor tijdelijke bouw. Aanvankelijk zouden de woningen slechts voor 15 jaar geplaatst kunnen worden. De businesscase kon sluitend gemaakt worden bij een exploitatieperiode van 30 jaar, daarom is de termijn toen in overeenstemming met de regio opgerekt naar 30 jaar. De ontwikkeling biedt ruimte voor bijna 700 tijdelijke woningen in het sociale- en middeldure huursegment. Er is gefocust op diversiteit in aanbod. Er is veel aandacht voor sociale duurzaamheid, circulariteit en duurzame mobiliteit. Ondanks de hoge kwaliteit van de ontwikkeling ligt de nadruk op betaalbaarheid van de woningen.
De grootste uitdaging tijdens de realisatie van Buurtschap Te Veld was de strakke planning: de woningen moesten er in eerste instantie binnen twee jaar staan. De korte doorlooptijd zou de opleverdatum mogelijk in gevaar kunnen brengen. Daarom hebben de corporaties er bewust voor gekozen om ruimte en tijd te vragen voor het maken van een goed ingericht plan. Doordat de corporaties het voortouw hebben genomen werd de gemeente ontzorgd, maar bleef deze mede-eigenaar van het gedachtegoed en het ontwikkelproces. Toen het plan er daadwerkelijk lag, waren zowel woningcorporaties als de gemeente enthousiast.
“Voor Buurtschap te Veld hebben we van het begin af aan ingezet op hoogwaardige kwaliteit. We gaan hier geen wijk maken waar mensen tijdelijk wonen. Nee, we gaan een fantastische woonwijk realiseren. Er is namelijk niks tijdelijks aan wonen!”
De bouw van de eerste woningen is gestart in oktober 2021. De snelheid van dit project is mede te danken aan de initiatief-nemers die veel lef hebben getoond door te starten zonder een onherroepelijke vergunning. Het plaatsen van de eerste woning heeft als een vliegwiel voor de verdere ontwikkelingen gezorgd. De locatie omvat bijna 14 ha in een groen landschap, waarin woningen per 30-50 als kleine bouwvelden zijn gegroepeerd. Duurzaamheid is een belangrijk onderwerp in deze gebieds-ontwikkeling. Naast de duurzaamheidsvoordelen die modulair bouwen met zich meebrengt, is er veel gebruik gemaakt van duurzame materialen. Er is sprake van een ambitieus mobiliteitsconcept, en het gebied is biodivers en klimaatrobust ontworpen. Een uitdaging tijdens de ontwikkeling van Buurtschap te Veld is de hoge diversiteit aan woningen, wat tot flinke complexiteit in de uitvoering heeft geleid. Zo duurde het lang voordat de nutsbedrijven konden komen aansluiten.
Een van de meest unieke eigenschappen van Buurtschap te Veld is de sociale duurzaamheid die geïntegreerd is in het basis concept. De bewoners leven en wonen er echt samen. De sociale duurzaamheid is gewaarborgd met veel participatie, het opstellen van gedragsregels en een beheersstructuur en veel ruimte voor ontmoeten. Het succes van Buurtschap Te Veld is grotendeels te danken aan de uitstekende samenwerking tussen de betrokken partijen. De founding parents van het plan (de ontwikkelaars van de corporaties, de gemeente en de stedenbouwer) zijn altijd sterk betrokken bij het project en transparant in de communicatie geweest, dit bleek van onschatbare voor de voortgang van het project. “Durf buiten de lijntjes te kleuren, durf nét iets verder te gaan en niet geheel onbelangrijk; heb plezier met elkaar.”
Wat de voortgang van het project ook heeft bevorderd, is het feit dat omwonenden geen bezwaar hebben ingediend tegen het project. Integendeel zelfs: bewoners zijn blij met de realisatie van het project. Dit komt omdat het project is gerealiseerd in gebied dat van origine een desolaat ‘niemandsland’ is. Het plan voor de realisatie bevatte veel ruimte voor groen, waardoor de leefbaarheid en kwaliteit van het gebied omhoog zijn gegaan.
Meer weten?
Wil je meer weten over dit praktijkverhaal? Neem voor meer informatie contact op Stefanie Gijsbers of Stefan Schuwer. Heb je een vraag over ondersteuning bij een project? Neem dan contact op met de Taskforce via het contactformulier.