De Vestia leningruil: veel solidariteit en een beetje eigenbelang
Op 25 november jl. sloten 239 woningcorporaties een lening af met een looptijd van 40 jaar, om één andere corporatie te verlossen van een verstikkende rentelast. Deze mix van vooral solidariteit en een klein beetje eigenbelang vormt de relatief eenvoudige oplossing voor een zeer complex probleem. Hoe krijg je zoiets voor elkaar? Drie hoofdrolspelers blikken terug: Martin van Rijn (voorzitter Aedes), Richard Feenstra (bestuurslid Vestia) en Marc Eggermont (bestuurlijk regisseur).
In 2012 kwam aan het licht dat Vestia, op dat moment één van de grootste woningcorporaties van Nederland, dreigde te bezwijken onder de financiële verplichtingen die voortkwamen uit een omvangrijke derivatenportefeuille. Branchegenoten en de overheid schoten te hulp. De Nederlandse Waterschapsbank (NWB) verstrekte Vestia een noodzakelijke, aanzienlijke lening. Vanaf dat moment voerde de corporatie een stringent beleid om weer financieel gezond te worden. “Dat uitte zich in bezuinigingen op kosten, weinig investeringen in onderhoud, een sterke stijging van de huren en de verkoop van 23.000 woningen aan voornamelijk andere woningcorporaties”, vertelt Richard Feenstra. “Maar het was allemaal niet genoeg. Twee jaar geleden moesten we tot de conclusie komen dat we niet in staat waren om zelfstandig de volgende stap te zetten naar herstel. Dat wil zeggen: het weer goed uitvoeren van de volkshuisvestelijke taken voor onze huurders.”
Drie marathons
Voor Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, vormde deze conclusie het startschot om, in de woorden van voorzitter Martin van Rijn, aan drie marathons te beginnen. “Twee Aedes-commissies gingen aan de slag met de vraag: wat is precies het probleem en waar ligt de oplossing? De titel van het finale adviesrapport dat hierover werd uitgebracht, was ‘De Gordiaanse Knoop’. Het maakte duidelijk dat de situatie zo ingewikkeld was, dat de knoop niet ontvlochten maar doorgehakt moest worden.” Kort samengevat bleek dat de torenhoge rentelasten van de lening uit 2012 een structureel herstel van Vestia in de weg stonden. Door de sterke daling van de rente sindsdien, leek het een levensvatbaar idee om de dure lening van Vestia te ruilen tegen later afgesloten, en dus goedkopere leningen van de andere corporaties. De hoge rentelasten van Vestia zouden zo gedragen worden door vele schouders. Daarmee begon de tweede marathon. “We zijn vanuit Aedes en met alle corporaties het gesprek aangegaan. Wat kan iedereen hieraan bijdragen en zijn we daartoe bereid? Dat was een kwestie van veel uitleggen, veel praten en draagvlak creëren.” Ondertussen liep de derde marathon, waarbij uitgezocht werd wat de financieel-technische gevolgen waren voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en hoe een en ander bancair vorm zou kunnen krijgen.
Eer te na
Begin februari 2021 vond het cruciale Aedescongres plaats, waar de 267 aangesloten corporaties voor of tegen het reddingsplan voor Vestia konden stemmen. De leningruil was onderdeel van een breder pakket, dat verder voorzag in andere vormen van hulp (zoals de overname van Vestia-woningen door twaalf corporaties) en de uiteindelijke opsplitsing van Vestia in drie nieuwe, kleinere corporaties. Van Rijn: “Er lag een afgewogen advies, dat een beroep deed op de corporaties en op hun achterliggende belanghebbenden zoals huurders en gemeenten. Maar ook al werd de rentelast van Vestia opgeknipt in vele kleine stukjes, het betekende nog altijd dat de andere corporaties een extra last te dragen kregen. En dat op basis van vrijwilligheid.” Nadat het advies in stemming ging, werd het door de corporaties met een meerderheid van 88% aangenomen. Van Rijn herinnert het zich als “een spannend en emotioneel moment. We lieten als sector zien dat het onze eer te na was om de huurders van Vestia na tien jaar nog altijd de dupe te laten zijn. Solidariteit is hierin leidend geweest. Daarnaast was er voor de verzamelde corporaties een eigenbelang. De zware financiële last van Vestia drukte namelijk ook zwaar op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Die druk werd hiermee weggenomen. Ook twaalf corporaties die geen lid zijn van Aedes, namen deel aan de leningruil.”
Uitlegbaar en uitvoerbaar
Een maand na het congres stelden Aedes, Vestia en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een bestuurlijk regisseur aan om de leningruil concreet handen en voeten te geven. Marc Eggermont, met financiële expertise en volkshuisvestelijke bestuurservaring op zak een logische kandidaat, ging aan de slag. “De verwachting was aanvankelijk dat de leningruil plaats zou vinden met bestaande leningen van de corporaties”, zo blikt hij terug. “Ik ging daarover in gesprek met de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Toen bleek al snel dat we daar beter niet aan konden beginnen. Die bestaande leningen waren qua rentepercentage niet marktconform, dus dat zou tot ingewikkelde verrekeningen leiden. Daarnaast vormden die leningen niet exact de juiste hoofdsom, waarmee het nodig werd om ze te splitsen. Daarover zou je dan met alle 239 corporaties apart moeten onderhandelen. Kortom: te veel gedoe en te veel kosten.” Eggermont broedde op een alternatief. De sleutelelementen voor een succesvolle leningruil, zo realiseerde hij zich, waren de uitlegbaarheid en de uitvoerbaarheid ervan. In de maanden maart tot en met mei werkte hij zijn idee uit. Uiteindelijk kwam hij met een voorstel dat Vestia de benodigde 28 miljoen euro aan rentelasten zou besparen. Deze besparing zou mogelijk zijn met nieuwe leningen met een looptijd van 40 jaar, die elke woningcorporatie zelf diende af te sluiten om te ruilen met de dure leningen van Vestia. De grondslag voor de nieuwe leningen was daarbij voor elke corporatie evenredig naar omvang. Het kwam neer op extra rentelasten van iets meer dan €1,- netto per maand per verhuurbare eenheid.
Complicaties
Alle corporaties die hadden toegezegd mee te doen aan de leningruil, gingen met deze opzet akkoord. Hoe verklaart Eggermont dit? “De oplossing blinkt uit in eenvoud en is voor elke corporatie gelijk. Het valt uit te leggen, en het is goed uitvoerbaar. Het grote bedrag waarmee Vestia geholpen moest worden, is opgeknipt in heel veel kleine stukjes en uitgesmeerd over een hele lange periode. Dat maakt het voor iedereen behapbaar. Daarnaast stelde ook de Belastingdienst zich constructief op, omdat de waarde van de extra rentelast aftrekbaar bleek voor de fiscale winst. Tot slot is de solidariteit in de sector groot. Dat is hierbij meer dan ooit gebleken.”
De eenvoud van de oplossing wilde overigens nog niet zeggen dat de laatste paar maanden voorafgaand aan de daadwerkelijke leningruil probleemloos verliepen. “We hadden diverse complicaties voorzien, en die deden zich ook voor. Een voorbeeld was het feit dat veel corporaties dachten dat de extra rentelast van hun nieuwe lening per huurwoning doorberekend zou worden. Het was echter gebaseerd op alle verhuurbare eenheden. Dus ook garageboxen en andere opstallen telden mee. Op een gegeven moment drong dat tot iedereen door. Er ging hier en daar een wenkbrauw omhoog, maar het leidde niet tot onoverkomelijke bezwaren.” Toch doemde er een serieus probleem op. De NWB had als bank in 2012 Vestia geholpen met de leningen die nu door Vestia in de ruil werden ingebracht. Daarom achtte het zich ook nu de aangewezen partij om alle nieuwe leningen voor de leningruil te verstrekken, met het oog op uitvoerbaarheid van de ruil. “Dat vonden we allemaal wel even moeilijk”, aldus Eggermont. “Het heeft iets weg van gedwongen winkelnering. Bovendien rijst de vraag of je een marktconforme rente kunt bedingen als alleen een aanbod van de NWB in ogenschouw wordt genomen.” De oplossing was het inschakelen van een onafhankelijke externe adviseur voor dit specifieke aspect. Diens oordeel was dat de tarieven marktconform waren en de woningcorporaties een goed aanbod kregen. Transparantie bij de NWB en een welwillende houding bij de corporaties deden de rest.
Harde deadline
Richard Feenstra noemt nog een andere bottleneck in het proces. Hij had als directielid van woningcorporatie Mitros in februari ingestemd met de collegiale hulpoperatie. In augustus trad hij aan als lid van de Raad van Bestuur van Vestia. De leningruil was op dat moment inmiddels een eind gevorderd, maar Feenstra ervoer het niet als een gelopen race. “Per 1 juli 2021 waren de regels rondom de financiële borgstelling voor woningcorporaties gewijzigd. Die wijziging stond los van de leningruil, maar had er wel impact op. De belangrijkste verandering betrof de zogeheten achtervang, waarbij gemeenten als het ware extra garant staan voor corporaties. Voorheen gold die achtervang per lening, maar sinds 1 juli is dat geregeld naar rato van het sociale huurwoningbezit van een gemeente. Dat veranderde de onderpandsituatie en de positie van het WSW. Als Vestia hebben wij die handschoen opgepakt, door al ons niet-DAEB bezit (woningen verhuurbaar in de vrije sector -red.) via het Kadaster en de notaris als extra zekerheid in te brengen. Dan heb je het over 1,2 miljard aan WOZ-waarde. Daarmee wisten we dit probleem op te lossen.” Ondertussen naderde de uiterste datum voor de leningruil. “25 november was een harde deadline. Anders zou een verjaringstermijn van 10 jaar verlopen, waardoor wij de fiscale verliescompensatie mis zouden lopen. De NWB moest alles eind november rond hebben, om het op tijd in de boeken te kunnen verwerken.”
Dat betekende ook dat alle 239 woningcorporaties de documenten voor de lening ondertekend en op tijd moesten aanleveren. Nadat al het papierwerk eind oktober rond was en naar de corporaties was verstuurd, kregen een extern bureau en een advocaat de opdracht om elke corporatie hier individueel over te benaderen. Binnen vier weken was alles binnen, kort voor 25 november. De marktrente noteerde die dag 0.535%, een enorm verschil met de 4.86% rente die Vestia over de oude lening betaalde. Alle seinen voor de leningruil stonden precies op tijd op groen.
Wereldprestatie
Feenstra noemt de leningruil, in samenhang met de andere pijlers van de reddingsoperatie, “een wereldprestatie. In welke sector kom je zo’n daad van solidariteit tegen? Als puntje bij paaltje komt, overheerst vrijwel altijd overal het eigen belang. Daar was hier geen sprake van. Iedereen streefde hetzelfde doel na, er waren geen tegenstrijdige belangen.” Ook de 660 medewerkers van Vestia zijn blij met de deal. Dat hun werkgever als sluitstuk zal worden opgesplitst in drie kleine corporaties, kan alom op instemming rekenen. “Want”, zo weet Feenstra, “dan kunnen wij weer gewoon ons werk doen. Daar hebben mijn voorgangers en alle collega’s een enorme inzet voor gepleegd.” Toch is Feenstra zich ook bewust van de kritiek, die hij onder meer op sociale media voorbij ziet komen. De teneur: de huurders draaien er voor op. “De leningruil gaat per woning om ongeveer 1 euro per maand. Maar een corporatie met 10.000 woningen heeft dan dus toch 10.000 euro extra aan rentelasten. Direct of indirect heeft dat impact op de huurders. Dus die kritiek is in zekere zin terecht. De positieve keerzijde is dat de leningruil het Vestia mogelijk maakt om de volkshuisvestelijke taken weer goed uit te voeren. Daar hebben de huurders profijt van.”
Martin van Rijn vindt dat Nederland trots mag zijn op leningruil tussen Vestia en de andere corporaties. “We hebben, met medewerking van het ministerie van BZK, het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties, laten zien dat wij als sector een omvangrijke en complexe opgave gezamenlijk tot een goed einde kunnen brengen. Dat is nu extra belangrijk, omdat wij in Nederland voor grote uitdagingen staan zoals het oplossen van de wooncrisis en verduurzaming van de voorraad. Een krachtige corporatiesector is geen overbodige luxe.”