De woningnood vraagt om sneller bouwen. In Vught experimenteren de gemeente en ontwikkelaar Heijmans daarom met vergunningvrij bouwen. Yvonne Loos en Lonneke Zuijdwijk van Heijmans en wethouder Jos den Otter vertellen over nieuwbouwproject Buitenplaats Kraaijenberg, een primeur in Nederland.
In Vught is er iets bijzonders aan de hand. In het zuidwesten van het dorp bouwt Heijmans een nieuwe woonwijk: Buitenplaats Kraaijenberg. Ingeklemd tussen historische landgoederen komen straks 275 nieuwe woningen: 220 grondgebonden woningen en 55 appartementen. Om dat snel voor elkaar te krijgen, passen de gemeente en Heijmans de bestaande mogelijkheden van de nieuwe Omgevingswet toe.
Het omgevingsplan vervangt de bouwvergunning
‘Vergunningvrij bouwen’ klinkt misleidend, vindt Lonneke Zuijdwijk. Als directeur Vastgoed bij Heijmans is ze nauw betrokken bij de realisatie van Buitenplaats Kraaijenberg. “Het klinkt alsof we ons aan geen enkele regel houden. Dat is natuurlijk niet het geval.”
Lonneke Zuijdwijk
Bij vergunningvrij bouwen worden er geen aparte omgevingsvergunningen aangevraagd en verleend. In plaats daarvan wordt er in het begin meer ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten in het gemeentelijke omgevingsplan vastgesteld. Denk aan waar en hoe gebouwd mag worden, welke woningtypen zijn toegestaan, wat de gewenste architectuurstijl wordt en hoe de groenstructuur eruit komt te zien.
Yvonne Loos, manager Ontwikkeling bij Heijmans: “Eigenlijk doen we in Vught hetzelfde als in een regulier bouwproces, maar we halen veel werk naar voren. We leggen eerder vast wat normaal pas later aan bod komt, zoals een gedetailleerd beeld- en kwaliteitsplan.”
Yvonne Loos
Samen sneller bouwen
Heijmans schat in dat vergunningvrij bouwen anderhalf tot twee jaar tijdswinst oplevert. Veel van die winst zit in de bezwaarprocedure, legt Yvonne uit. “Normaal gesproken kunnen belanghebbenden bij iedere omgevingsvergunning bezwaar maken tegen de bouwplannen. Daar kan veel tijd overheen gaan: een traject voor de omgevingsvergunning bij de Rechtbank en de Raad van State kostte de afgelopen jaren gemiddeld 1,5 tot 2 jaar.”
Bij de realisatie van Buitenplaats Kraaijenberg kunnen omwonenden of andere belanghebbenden nog steeds bezwaar maken. Het moment daarvoor is alleen naar voren gehaald, vertelt Jos den Otter. Jos werkt als wethouder van onder andere Wonen in Vught en houdt zich bezig met de nieuwbouwplannen bij Kraaijenberg. “We hebben twee participatieavonden georganiseerd en mensen kunnen straks een zienswijze indienen op het omgevingsplan. Die moet de gemeenteraad meenemen in haar besluitvorming. Als mensen het er dan nog steeds niet mee eens zijn, kunnen ze nog naar de Raad van State.” Die manier van werken levert versnelling op, concludeert Jos. “Iedereen moet bezwaar kunnen maken. Maar het moet niet oneindig duren.”
Industrieel bouwen
Ook de manier waarop de nieuwe woningen worden gebouwd, zorgt volgens Lonneke en Yvonne voor versnelling. Heijmans werkt met productlijnen uit industrieel en bouwen: standaard woningonderdelen die in een de fabriek worden gemaakt en op locatie in elkaar worden gezet. “Dat is misschien wel het belangrijkste element om vergunningvrij bouwen mogelijk te maken”, zegt Yvonne.
“Omdat we de grondgebonden woningen bij Kraaijenburg industrieel bouwen, hebben we een soort menukaart tot onze beschikking. We weten bijvoorbeeld precies hoe diep en breed de woningen worden. Dat geeft de gemeente zekerheid over de woningen en voor ons waarborgt het de betaalbaarheid en voorspelbaarheid in de planfase.”
Jos den Otter
Wederzijds vertrouwen en korte lijntjes
Yvonne, Lonneke en Jos zijn het erover eens: deze aanpak werkt alleen als alle partijen de ambitie hebben om het de woningbouw te versnellen. Yvonne: “Vergunningvrij bouwen vraagt om nauw contact met de gemeente én om wederzijds vertrouwen. Voor de gemeente betekent dit dat zij volledig achter het omgevingsplan moeten staan en ons daarin vertrouwen. Tegelijkertijd committeren wij ons al vroeg aan het omgevingsplan, terwijl de woningen nog niet volledig zijn uitgetekend.”
Lonneke: “Omdat we dit voor het eerst doen, is het nog zoeken: wat leg je vast en wat juist niet? Voor een gemeente is dat spannend. Een ontwikkelaar hoeft straks immers niet meer voor iedere fase een vergunning aan te vragen. Dan wil je wel voldoende zekerheid hebben over wat er straks wordt gebouwd.”
Volgens Jos zijn korte lijnen ook een randvoorwaarde bij deze werkwijze. Voor Buitenplaats Kraaijenberg overleggen de gemeente en Heijmans iedere week: de ene keer in Vught, de andere keer op het kantoor van Heijmans. Jos: “Daar hebben we allebei capaciteit voor vrijgemaakt. Juist die betrokkenheid maakt dat we snel beslissingen kunnen nemen. Bij reguliere woningbouwprojecten gaat dat vaak stroperiger.”
Blauwdruk voor andere gemeenten
De gemeente Vught en Heijmans hebben als pioniers het wiel zelf moeten uitvinden. Volgens Jos verloopt dat niet altijd even soepel. Neem bijvoorbeeld de legeskosten die de aanvrager van een omgevingsvergunning aan de gemeente moet betalen. Jos: “Omdat we bij Buitenplaats Kraaijenberg geen omgevingsvergunningen meer uitgeven, mist de gemeente die inkomsten. We gaan straks 275 woningen beoordelen, maar krijgen daar geen geld voor. Daar kwamen we tussendoor achter. Hoe zorgen we er samen met Heijmans voor dat we dat straks eerlijk verrekenen? Ook daarvoor is vertrouwen in elkaar nodig.”
Volgens Yvonne en Lonneke is het belangrijk om ook de negatieve ervaringen met vergunningvrij bouwen te delen. Yvonne: “Kijk naar onze fouten en leer daarvan. Zo kunnen we met z’n allen bijdragen aan het bredere maatschappelijke belang: sneller meer woningen bouwen.”
Yvonne, Lonneke en Jos hopen met Buitenplaats Kraaijenberg een blauwdruk voor de rest van Nederland te ontwikkelen. Niet als vaste formule, maar wel als houvast bij het zetten van belangrijke stappen. Jos: “Als we alles hebben uitgezocht, hebben we een format waarbij we alleen nog de getallen hoeven te veranderen. Dan kan het zo bij het volgende woningbouwproject worden gebruikt. Dán gaan we pas echt versnellen.”