Merwede laat zien hoe grootschalige gebiedsontwikkeling werkt

Wie het gebied nog kent als een afgesloten, stenig bedrijventerrein, ingeklemd tussen het Merwedekanaal en de Europalaan met de voormalige tippelzone, kent het straks niet meer terug. Merwede wordt een groene, levendige en duurzame stadswijk, met 6.000 woningen, scholen, talloze voorzieningen op loopafstand, een autovrije inrichting en een innovatieve energie- en mobiliteitsaanpak. De eerste woningen – een mix van koop en huur, voor verschillende doelgroepen – worden naar verwachting in 2027 opgeleverd; in 2030 moet de eerste fase van 4.250 woningen er grotendeels staan. ‘Het wordt echt een wijk waarin mensen elkaar ontmoeten’, vertelt Niel. ‘Geen auto’s in de straten, maar ruimte om te spelen, te wandelen en te sporten. En dat midden in Utrecht.’

Gezamenlijk stedenbouwkundig plan

Een project van deze omvang vraagt om een manier van samenwerken die verder gaat dan traditionele rolverdelingen. ‘Merwede is een publiek-private samenwerking waarin de gemeente ongeveer een derde van de grond bezit en tien ontwikkelaars het grootste deel vertegenwoordigen’, legt Niel uit. ‘Alle partijen stelden gezamenlijk een stedenbouwkundig plan op. En omdat je dat plan echt met elkaar maakt, voelt iedereen eigenaarschap. Dat maakte veel uit.’ Ook bestuurlijk gezien was er een andere aanpak. De gemeente werkte niet opeenvolgend maar parallel aan de verschillende lagen van de omgevingsvisie en het stedenbouwkundig plan. Dat bespaarde tijd.

Merwede LAB

Een van de meest vernieuwende keuzes was de oprichting van het Merwede LAB. Een plek waar gemeente, ontwikkelaars en partners samenwerken aan innovaties die direct toepasbaar zijn in de wijk. De innovaties richten zich op duurzaamheid en energie, gezond stedelijk leven, circulariteit van materialen en social design, oftewel gemeenschapsvorming. ‘Het LAB zorgt ervoor dat we kunnen experimenteren en bijsturen terwijl het project loopt. Dat biedt vertrouwen bij alle partijen en ruimte om te blijven samenwerken.’

Groen, tenzij

Groen en ruimte voor ontmoeting is het uitgangspunt van het ontwerp van de wijk. En dus niet zoals meestal: de sluitpost. De binnentuinen zijn van zonsopkomst tot zonsondergang publiekelijk toegankelijk en de wijk is autovrij. Uitgangspunt is de STOMP-richtlijn voor stedelijke mobiliteit.’ Hierbij is de volgorde van prioriteit: Stappen, Trappen (fietsen), Openbaar vervoer, Mobility as a Service (MaaS) en ten slotte de Privéauto. ‘Daar ben ik wel echt trots op’, zegt Niel. ‘Ik heb zelf altijd in traditionele straten gewoond, waar auto’s allesbepalend waren. In Merwede kan je de deur uit zonder direct in het verkeer te staan. Kinderen kunnen spelen, buren kunnen elkaar ontmoeten.’ Wie toch een auto bezit kan die parkeren in een van de vier grote parkeergarages aan de rand van het gebied. Bewoners kopen geen eigen parkeerplaats, maar gebruiken een flexibel abonnement via het gezamenlijke mobiliteitsbedrijf, dat speciaal hiervoor is opgericht. Bestelde pakketten worden bezorgd bij twee speciale mobiliteitswinkels bij de parkeergarages. Bewoners halen ze daar af of kiezen voor aanvullende service om ze per fiets naar hun voordeur te laten brengen.

Slimme oplossingen voor netcongestie

Zoals in ieder groot project waren ook hier knelpunten. ‘Merwede kende al vroeg één groot risico’, vertelt Niel: netcongestie. ‘Zonder ingrepen zou er simpelweg niet voldoende stroom beschikbaar zijn voor de nieuwe woningen. De oplossing: een collectief warmte- en koudesysteem (WKO) waarbij warmte uit de bodem en het kanaal wordt gehaald. In combinatie met onderlinge uitwisseling tussen gebouwen levert dat een zeer stabiel en zuinig energiesysteem op, met veel minder piekbelasting

Toen we konden aantonen dat 4.250 woningen met een collectieve WKO en alle buurtvoorzieningen samen minder stroom verbruiken dan 250 traditionele woningen met individuele warmtepompen, gingen partijen als TenneT en Stedin echt meebewegen.’ Er kwam zelfs een gezamenlijke energiecoöperatie die toeziet op het gebruik binnen het afgesproken plafond. De provincie en het Rijk kwalificeerden dit project als een pilot, waardoor we niet hoefden te wachten op het einde van de netcongestie en versnelling mogelijk werd.

Water bij de wijn

Een ander knelpunt was de beroepsprocedure tegen het bestemmingsplan. ‘Dat heeft het proces tweeënhalf jaar vertraagd’, zegt Niel. ‘In die periode stegen de bouw- en energieprijzen sterk, als gevolg van de oorlog in Oekraïne. Dat betekende dat bepaalde kwaliteitseisen alleen haalbaar bleven met gerichte bijdragen van het rijk, de provincie en wat we “de Utrechtse aanpak” noemen: per project kijken wat nodig is om door te kunnen.’ De oplossing lag telkens in samenwerking. ‘Iedereen heeft water bij de wijn gedaan: ontwikkelaars, gemeente, rijk, provincie, waaronder de Startbouw Impuls van VRO voor de woningbouw die deze maand is gestart. Omdat we allemaal het grotere plaatje zagen: deze wijk moet er komen.’

Bouwen aan gemeenschap

De komst van Merwede heeft impact op de omliggende wijken Rivierenwijk en Transwijk. Vooral de nieuwe bruggen om de stad beter te verbinden, riepen zorgen op. ‘Bewoners vroegen zich af of scooters straks door hun straten racen. Die onrust begrijpen we heel goed. Daarom organiseerde de gemeente talloze stadsgesprekken, ontwerpsessies en individuele overleggen. Nu merk je dat de sfeer kantelt. Mensen vragen: wat wordt straks de snelste route naar de nieuwe supermarkt? Of naar het park? Ze beginnen in te zien dat er ook dingen voor hén terugkomen. Zo worden bewoners ambassadeurs van het project. En dat is nodig, want wonen in hoge dichtheid wordt niet vanzelf gezellig’, weet Niel. ‘Je moet zorgen dat mensen zich het gebied eigen kunnen maken. Daarom bouwen we Merwede niet alleen fysiek, maar ook sociaal op. De gebiedsvereniging waarin alle VvE’s en verhuurders samenwerken, speelt daarbij een belangrijke rol. Net als het Merwede LAB, dat werkt aan gemeenschapsvorming met ontmoetingsplekken en activiteiten. Daarnaast gaat de buurtconciërge – als ogen en oren van de wijk en schakel tussen bewoners en instanties – zich inzetten voor een uitstekende leefbaarheid.’

Collega’s in plaats van concurrenten

Waarom lukt veel en snel bouwen hier wel? Niel hoeft er niet lang over na te denken. ‘Omdat we dit echt sámen hebben gedaan. Gemeente, ontwikkelaars, beheerders, netwerkbedrijven, bewoners, iedereen zat aan dezelfde kant van de tafel.’ En dat werkt door, merkt hij. ‘Ontwikkelaars die elders elkaars concurrenten zijn, zien elkaar hier als collega’s. Je pakt problemen samen op. Dat maakt het verschil.’ Inmiddels komen gemeenten uit heel Nederland kijken hoe Merwede het aanpakt. ‘Kopiëren kan nooit één op één’. zegt Niel. ‘Maar we kunnen wel veel voor elkaar betekenen door te delen wat werkt, en wat niet.’