Woningbouw bij stations of het spoor? Ga in gesprek met ProRail!

“Dertig jaar geleden dachten we vooral in termen van het scheiden van functies”, zegt Zjèf Budé, programmamanager Ruimte bij ProRail. “Dat is radicaal veranderd. Tegenwoordig willen we functies als wonen, uitgaan, winkelen, reizen en werken het liefst combineren. Daardoor willen steeds meer mensen, van jong tot oud, graag wonen in de omgeving van het station of OV-knooppunten. Ze hebben dan geen auto nodig want ze wonen vlakbij allerlei faciliteiten, kunnen thuiswerken en reizen met het OV of de fiets naar hun werk. En ‘s avonds zijn ze zo in de stad als ze dat willen.”

ProRail als eigenaar en kennispartij

Over belangstelling dus niet te klagen. Maar woningen bouwen in de stations- of spooromgeving: dat heeft nogal wat voeten in de aarde. Sandra Belde, als stationsontwikkelaar bij ProRail verantwoordelijk voor ontwikkelingen op en rondom stations: “Er zijn veel stakeholders, van gemeenten en ontwikkelaars tot NS Stations en provincies. De druk om woningen te realiseren is groot, dus zien we steeds meer plannen verschijnen. Soms als ruwe schets, soms ook al ver uitgewerkt. En dan komt men erachter dat ook ProRail een belangrijke rol speelt. Want ProRail is niet alleen vaak eigenaar van stations- en spoorgrond, het is meestal ook de partij die bepaalde werkzaamheden moet uitvoeren én die veel verstand heeft van bouwen bij en boven stations en spoorlijnen.”

Zjèf vult aan: “We zien nog te vaak dat we laat betrokken worden. Dan komen we met allerlei eisen en veranderingsvoorstellen, en worden we als lastig ervaren. Maar die rol willen we helemaal niet spelen. Ook wij zijn gebaat bij goede samenwerking en doordachte plannen. Daarom willen we zo vroeg mogelijk in gesprek. Dat scheelt later veel aanpassingen. Bovendien kunnen we er dan rekening mee houden in onze capaciteit, we moeten ook de mensen én de tijd hebben om het werk uit te voeren.”

Herrie en trillingen

Een landelijke database waarin alle plannen staan die het spoor raken, bestaat niet. ProRail is daardoor afhankelijk van ontwikkelaars en gemeenten die zélf contact leggen met ProRail. “Ook in hun eigen voordeel”, stelt Zjèf. “Om iets heel praktisch te noemen: als je woningen bouwt die op het spoor uitkijken, kunnen de ramen aan die kant vanwege het geluid niet open. Terwijl bewoners dat vaak wél willen. Door gebouwen anders te ontwerpen of positioneren, kunnen we daar een oplossing voor zoeken.”

Sandra: “Trillingen en geluidshinder spelen vaak een rol. De algemene stelregel in onze ruimtelijke adviezen is dan ook: let bij gebouwen in de buurt van het spoor op geluid en trillingen. Maar als we met een specifieke plek te maken hebben, kunnen we een collega inschakelen die daarin gespecialiseerd is en heel gericht kan meedenken en adviseren hoe je de overlast beperkt.”

Ideale situatie

In de ideale situatie is ProRail al bij de eerste planvorming betrokken. Sandra geeft een concreet voorbeeld: “Wij zijn in Alkmaar bezig met het programma Hoogfrequent Spoorvervoer, waarvoor we diverse sporen moeten aanpassen. Doordat de verkeersgevolgen van de overweg naast het station groot zijn, is een ondertunneling gewenst. Bij de inpassing van de tunnel bleekt echter dat er onvoldoende ruimte is voor een afslag naar het busstation. Hierdoor ontstond bij de gemeente de wens om het busstation naar de andere (noord)zijde van het station te verplaatsen.

Bovendien staat er aan de noordzijde nog allerlei vastgoed dat herontwikkeld gaat worden door diverse partijen. Uiteindelijk zit je dan met heel wat partijen aan tafel. Dat gebeurt helaas nog niet overal, maar dit is wel de manier waarop je het ‘t liefste hebt. Dan kun je met elkaar in gesprek gaan over: ‘Wat speelt hier, waar zijn we met z’n allen mee bezig en hoe kunnen we elkaar daarin versterken?’”

Op de website van ProRail is informatie per regio te vinden voor de juiste ingang. Zjèf licht toe: “Projectleiders of voorzitters/secretarissen van lokale of regionale versnellingstafels kunnen daar ook gebruik van maken. Op initiatief van de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw hebben VRO en ProRail samen een escalatieladder gemaakt. Hierin staat helder wie wanneer betrokken moet worden als een samenwerking stroef loopt of de voortgang bij een specifieke locatie stokt in relatie tot woningbouwontwikkelingen. Per casus bekijken we dan welke partijen nodig zijn voor een oplossing. En mocht je nog op zoek zijn naar contact met je eigen lokale of regionale versnellingstafel, kun je ook daarvoor je hulpvraag kwijt bij de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw of het Expertteam Woningbouw bij RVO.

Optimaal binnen de mogelijkheden

De herontwikkeling van de stationsomgeving in Groningen noemen de beide ProRailers als ander goed voorbeeld. Sandra: “Dat project begon al in 2014. Door toen wensen en mogelijkheden met elkaar te bespreken, is er een goed doordacht plan ontstaan. Wij moesten daarbij schuiven met enkele sporen en emplacementen, anderen met bedrijfsruimten, wegen en geplande woningen. Het resultaat is straks iets waar iedereen blij mee is omdat we met elkaar het optimale hebben bereikt binnen de mogelijkheden.”

Relaishuis in een woonwijk

Soms is niet direct duidelijk dat ProRail betrokken moet worden. Zo stond in Hoorn, op enige afstand van het spoor, een relaishuis dat een grote woningbouwontwikkeling in de weg stond. Zjèf: “Het was niet als zodanig herkenbaar. Maar in dat gebouw zit alle elektronica die we nodig hebben voor de spoorinfrastructuur. Zonder die techniek rijden er geen treinen. Maar als het zou blijven staan, kwam het midden in de nieuwe woonwijk te staan. In goede samenspraak met de gemeente hebben we het relaishuis verplaatst naar het station.”

Sandra: “Tegelijk gaf de gemeente aan graag een verbinding te willen hebben van de ene kant naar de andere kant van het spoor. En eenmaal in gesprek zagen we dat het station met de geplande woningen in Hoorn de hoeveelheid reizigers op termijn niet meer goed aan zou kunnen. Er was duidelijk een upgrade nodig. En zo kom je uiteindelijk tot een optimale oplossing voor het geheel.”

Plannen van ontwikkelingen

Sandra: “Vroegtijdig betrekken is één, maar een andere oproep is om ook om planningen met ons af te stemmen. We zien vaak dat partijen plannen hebben om nabij het spoor woningen te bouwen. Dat is op zich prima, maar die plannen moeten, als er bijvoorbeeld een onderdoorgang onder het spoor gewenst is, wel overeenkomen met onze eigen planning. We moeten immers capaciteit beschikbaar maken voor planuitwerking en realisatie.

Ook vergeet men wel dat als je dicht bij het spoor bouwt, de kans groot is dat dat spoor af en toe buiten dienst moet worden gesteld. Dat heeft weer gevolgen voor het aantal treinen dat NS, Arriva of Blauwnet kan laten rijden. Als je dat niet goed afstemt, leidt dat automatisch tot grote teleurstellingen.”

Afweegkaders en brochure op de website

Als veel partijen ProRail pas in een te laat stadium weten te vinden, moet ProRail dan zelf ook niet wat meer aan de weg timmeren? Sandra: “Dat moeten we zeker, en dat dóen we ook. We werken binnen ProRail met een viertal regio's met teams die thuis zijn in die regio’s en waar gemeentes met hun vragen terechtkunnen. Maar die teams kunnen dus ook zelf gemeentes opzoeken op het moment dat ze horen dat er projecten spelen. Verder hebben we onlangs een ruimtelijke strategie opgesteld waarmee we straks naar buiten treden. We willen echt laten zien dat we benaderbaar zijn, dat we de ruimtelijke kaders hebben klaarliggen en dat we graag meedenken.”

Zjèf wijst ook op de website prorail.nl waarop een brochure over dit onderwerp te vinden is, met informatie over waar je rekening mee moet houden, wat de randvoorwaarden zijn en wie je daarvoor kunt bereiken. Hierin staan ook de afweegkaders voor wie woningen wil bouwen boven, naast of nabij het spoor of stations.” Sandra besluit: “We hopen op deze manier partijen meer wegwijs te maken in onze spoorse wereld. En we nodigen hen van harte uit om ons actief op te zoeken nadat ze die eerste informatie al van onze website hebben kunnen halen. We maken graag een afspraak!”