Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap (Wgv) van kracht. Die wet geeft duidelijkheid aan verhuurders en verhuurbemiddelaars wat wel en niet mag bij woningverhuur. Ook biedt de wet huurders bescherming tegen vormen van ongewenst verhuurgedrag. Sinds 1 januari 2024 moeten gemeenten verplicht een meldpunt hebben waar huurders en woningzoekenden ongewenst verhuurgedrag laagdrempelig kunnen melden. Groningen pakte de inrichting van het meldpunt voortvarend op: de gemeente zet het meldpunt actief in om huurders en woningzoekenden een stem te geven én misstanden aan te pakken. Nu wil ze andere gemeenten inspireren met hun aanpak.
Projectmanager Marjon Stoppels en beleidsmedewerkers Berdien Schillings-Sibon en Marije Jansen zijn de drijvende krachten achter het succes. Ze oefenen met realistische casussen en brengen het meldpunt breed onder de aandacht. Als eerste gemeente in Nederland legde Groningen een bestuurlijke boete op voor intimidatie door een verhuurder.
Van studentenpilot naar volwaardig meldpunt
Wat veel mensen niet weten, is dat Groningen al sinds 2016 werkt met een meldpunt voor verhuurmisstanden. “We deden toen samen met een aantal andere gemeenten mee aan een landelijke pilot die hoorde bij de aanpak goed verhuurderschap”, vertelt Berdien. “We richtten een meldpunt op voor ongewenst verhuurgedrag voor studenten, de grootste particuliere huurgroep in onze stad. Verhuurmisstanden kregen daarmee al vroeg onze structurele aandacht.”
Berdien Schillings-Sibon (links) en Marjon Stoppels (rechts)
Die ervaring kwam goed van pas toen de Wgv in 2023 werd ingevoerd. Met de komst van die wet kreeg het Groningse meldpunt een complete make-over. “We hebben het meldpunt omgevormd”, zegt Berdien. “Daarmee bedoel ik dat we het inhoudelijk en organisatorisch flink hebben uitgebreid. Het is er nu voor álle huurders, niet meer alleen voor studenten.”
Het belangrijkste voordeel van deze uitbreiding volgens Berdien? “We kunnen melders nu beter helpen of doorverwijzen, en de gemeente krijgt meer inzicht in wat er achter Groningse voordeuren speelt.”
Het Groningse meldpunt in de praktijk
De inrichting van het meldpunt is voor alle gemeenten vormvrij. Groningen kiest voor een volledig digitaal meldpunt. Huurders en woningzoekenden kunnen via een online formulier aangeven wat er misgaat in hun woonsituatie. Daarbij vinken ze aan welke bepaling(en) uit de Wgv wordt (of worden) overtreden. Wie niet digitaal vaardig is, mag iemand anders vragen om de melding te doen. Daarvoor is een schriftelijke machtiging nodig om misbruik te voorkomen en de privacy van de melders te beschermen.
“We zien dat we met deze aangepaste werkwijze niet alleen meer meldingen binnenkrijgen, maar ook een breder scala aan melders bereiken”, vertelt Marije. “De eerste melding sinds de aanpassingen aan het meldpunt kwam nota bene uit een seniorencomplex. Dat hadden we niet verwacht, omdat we tijdens de pilot uitsluitend gericht waren op studenten.”
Na het indienen van een melding beoordeelt de gemeente of de klacht onder de Wgv valt. Eerst registreert de assistent Woontoezicht de melding in een zaaksysteem. Daarna kijkt een inspecteur naar de inhoud. Als de melding buiten de Wgv valt, verwijst de gemeente waar mogelijk door naar organisaties zoals het Steunpunt Huren, de Huurcommissie of het Juridisch Loket.
Valt de melding wél onder de Wgv, dan begint het onderzoek. De gemeente verzamelt dan bewijs en hoort indien nodig beide partijen. “Niet alles wat een melder zegt is volledig of correct”, zegt Marjon. “Daarom willen én moeten we altijd het hele verhaal van beide kanten kennen.”
Speciale casustafel
Complexe zaken worden besproken aan een speciale casustafel. Die bestaat uit collega’s van de afdeling vastgoedondermijning, juridische experts en de toezichthouder. Vooral bij intimidatiezaken is dit overleg waardevol. “Het gaat vaak om lastige dossiers waar meerdere collega’s naar moeten kijken”, legt Marije uit. “We toetsen of we voldoende informatie hebben en hoe we de melding verder oppakken.”
Berdien voegt toe: “En wanneer is sprake van intimidatie zoals bedoeld in de Wgv? Daarvoor is degelijk onderzoek nodig naar de feiten. Zulke kwesties bespreken we uitgebreider dan bijvoorbeeld het ontbreken van een servicekostenafrekening, wat duidelijk meetbaar is. Aan deze casustafel leren we iedere keer weer iets nieuws.”
Eerste bestuurlijke boete onder de Wgv
De meeste meldingen bij het Groningse meldpunt gaan over intimidatie. Vaak begint het met een conflict dat nog niet binne de huursituatie valt, maar dat uiteindelijk escaleert naar intimiderend gedrag door de verhuurder. Huurders melden zich vaak pas laat bij de gemeente, uit angst hun woning kwijt te raken. Soms worden huurders onder druk gezet om te vertrekken of krijgen ze te maken met opzettelijke overlast. Indien er daadwerkelijk sprake is van intimidatie, kan de gemeente handhaven.
Marjon Stoppels (links) en Marije Jansen (rechts)
In Groningen leidde één zo’n zaak tot de eerste bestuurlijke boete onder de Wgv in Nederland. Na de verkoop van een studentencomplex probeerde de nieuwe eigenaar zittende huurders te laten vertrekken. Toen dat niet lukte, trok hij nieuwe bewoners aan met een duidelijke opdracht: het de oorspronkelijke huurders zo onaangenaam mogelijk maken. “Die verhuurbemiddelaar haalde vervolgens alles uit de kast”, legt Berdien uit. “Ze stopten ketchup en tonijn in toilettassen, lieten onder invloed verkerende mensen over de gang lopen en plasten op de overloop. Ook verdwenen geregeld spullen door de nieuwkomers.”
Het was een duidelijke zaak van intimidatie. Maar voor handhaving is zorgvuldigheid vereist. De gemeente besloot in te grijpen op het moment dat de oorspronkelijke huurders zich veilig genoeg voelden. Marjon: “Die afspraak maakten we samen met hen. Tot die tijd wilden we hun situatie niet nog verder onder druk zetten.”
Uiteindelijk hielden de bewoners het niet vol en vertrokken. Groningen legde de verhuurder in kwestie een bestuurlijke boete op van 25.750 euro, het maximale bedrag bij een eerste overtreding. De boete is door de gemeente gepubliceerd zodat toekomstige huurders kunnen zien met wie ze te maken hebben.
Kracht van het meldpunt
De hiervoor geschetste zaak rond het studentenpand is gelukkig een exces, benadrukken Marjon, Berdien en Marije. “Het merendeel van de verhuurders heeft het beste met hun huurders voor en handelt volgens de regels. Als er toch een melding wordt gedaan over ongewenst verhuurgedrag, draait het bovendien meestal niet direct om sancties, maar om het bieden van steun, duidelijkheid of een doorverwijzing”, vertelt Marjon. “Het meldpunt is er juist voor mensen die vastlopen en niet weten waar ze terecht kunnen. De grootste waarde zit in de individuele hulp, de betere doorverwijzing en de inzichten die we als gemeente opdoen.”
Dat het meldpunt waardevol is, merkte de gemeente al vóór de landelijke verplichting in 2024. “Studenten deden regelmatig aangifte van ongewenste verhuurpraktijken bij de politie, maar de politie is niet altijd bevoegd om daar iets mee te kunnen doen. Bijvoorbeeld als er geen sprake is van een strafrechtelijke overtreding en het enkel een civielrechtelijk geschil betreft”, benadrukt Marije. “Studenten hadden dan het gevoel er alleen voor te staan en durfden niet altijd zelf hun recht te halen. Bijvoorbeeld door naar de Huurcommissie te stappen of een procedure bij de kantonrechter te starten.” Berdien vervolgt: “Wij vonden toen al dat het ook mogelijk moest worden voor gemeenten om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. De invoering van de Wgv en het opzetten en verbeteren van het meldpunt gaf ons die mogelijkheid.”
Meldpunt actief onder de aandacht
Een goed meldpunt is niets waard als mensen het niet weten te vinden. Daarom zet Groningen volop in op zichtbaarheid. Via social media, in raadsvergaderingen en met oproepen van de wethouder brengt de gemeente het meldpunt onder de aandacht. Ook belangenorganisaties worden hierbij betrokken, zoals Steunpunt Huren en juridische hulpverleners in de stad.
Hoewel het meldpunt voor álle huurders en woningzoekenden bedoeld is, springt één groep er bij het meldpunt nog steeds bovenuit: studenten. Groningen is een uitgesproken studentenstad en het merendeel van de studenten huurt particulier. Juist vanuit dat segment komen relatief veel meldingen binnen over ongewenst verhuurgedrag.
“Daarom zijn we veel aanwezig op plekken waar studenten zich bevinden”, vertelt Marije. De gemeente deelt regelmatig flyers uit over de Wgv via de hogeschool en universiteit, geeft presentaties over de wet en staat jaarlijks op de informatiemarkt van de Groningse introductieweek voor studenten. “We leggen uit waar zij zich kunnen melden bij ongewenst verhuurgedrag, wat hun rechten zijn en wat ze moeten weten als ze in Groningen komen wonen. Ook delen we gadgets uit met QR-codes, zoals markers en notitieboekjes. Op die manier kunnen ze later, als het nodig is, makkelijk de weg vinden naar het meldpunt.”
Leren van elkaars aanpak
Sinds de pilot in 2016 leert Groningen continu van andere gemeenten, en vice versa. Die uitwisseling is inmiddels structureel ingebed via kennisdelingssessies van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Op het VNG-forum wisselen gemeenten ervaringen uit en stellen ze elkaar vragen.
Marije Jansen
Marije moedigt collega-gemeenten aan om daar actief aan deel te nemen. “Je hoeft het wiel niet zelf uit te vinden. Even sparren helpt. Door kennis te delen beheersen we de materie nu goed én kun je andere gemeenten helpen. Bovendien werkt deelname drempelverlagend en helpt het bij het opbouwen van een kennisnetwerk.”
Ze raadt ook aan om het aantal meldingen goed te monitoren, zodat je het meldpunt beter in kunt richten en waar nodig kunt bijsturen. “Groningen is een uitgesproken studentenstad. Zo’n 80 procent van de studenten huurt particulier, soms helaas met misstanden tot gevolg. Die kennis is voor ons cruciaal om het meldpunt goed te bemensen en organiseren. Andere gemeenten raad ik aan om hetzelfde te doen.”
Volgens Marjon is een succesvolle aanpak vooral een kwestie van lef en vasthoudendheid. “Pak meldingen actief op, onderzoek ze grondig en neem handhavingsmaatregelen waar nodig. Betrek de juiste mensen aan tafel en blijf kritisch op je eigen werkwijze. Zo groeide ons meldpunt uit tot het effectieve instrument dat het nu is. En daar willen we niet alleen zelf beter van worden, maar ook andere gemeenten mee vooruithelpen.”