Ga direct naar inhoud

Werkzaamheden voor derden

Werkzaamheden in gebouwen van derden worden uitsluitend toegestaan ten aanzien van gebouwen waarin minimaal 90% van de verhuureenheden wordt verhuurd aan huishoudens uit de DAEB-doelgroep. Ook mag de huur niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens en moeten dezelfde regels worden gevolgd als bij het eigen bezit aangaande de passendheidstoets.

Er wordt een tweetal beheerconstructies toegestaan: werkzaamheden op basis van een dienstverleningsovereenkomst en op basis van een zuivere huurconstructie.

Werkzaamheden op basis van een dienstverleningsovereenkomst

Diensten ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie voor gebouwen van derden mogen worden uitgevoerd op basis van een dienstverleningsovereenkomst. Deze constructie is uitgewerkt in artikel 52e, vierde lid. De diensten moeten betrekking hebben op woongelegenheden en aanhorigheden. De dienstverleningsovereenkomst dient te worden vormgegeven met een overeenkomst van opdracht betreffende lastgeving. Hiermee verricht de toegelaten instelling de werkzaamheden voor rekening (en dus voor economisch risico) van de pandeigenaar. In de lastgevingsovereenkomst dient bepaald te worden dat de toegelaten instelling verplicht is te handelen in naam van de pandeigenaar. Zodoende wordt de toegelaten instelling geen contractpartij met de derde.

Diensten ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie mogen worden gecombineerd met het in stand houden van en het treffen van kleinschalige voorzieningen in die woongelegenheden. Deze werkzaamheden worden tevens op basis van een overeenkomst van opdracht betreffende lastgeving uitgevoerd. De nadere eisen die van toepassing zijn op deze overeenkomsten zijn het een omschrijving moet bevatten van de werkzaamheden waarop de overeenkomst betrekking heeft, de duur van de overeenkomst, de bepaling dat de lasthebber verplicht is om te handelen in naam van de lastgever en de hoogte van het loon dat de lastgever de lasthebber verschuldigd is.

Werkzaamheden op basis van een zuivere huurconstructie

Dit betreft de constructie waarbij toepassing wordt gegeven aan artikel 45, zevende lid, onderdeel c, van de wet, waarna toepassing wordt gegeven aan onderdeel a. Die onderdelen zien op het huren van gebouwen van derden, ten behoeve van de exploitatie van die gebouwen. De constructie is uitgewerkt in de nieuwe artikelen 52e, eerste en derde lid.

Omdat in dit geval de werkzaamheden plaatsvinden voor rekening en risico van de toegelaten instelling, worden aan deze constructie strikte voorwaarden gesteld. Zo moet er voldoende weerstandsvermogen zijn om de waarde en risico’s van de beheerovereenkomst te kunnen opvangen. De overeenkomst van huur en verhuur mag een looptijd hebben van ten hoogste tien jaar, met mogelijkheid tot verlenging, geen koopoptie bevatten, en niet de aan de aanvrager toekomende bevoegdheid tot ontbinding aantasten (geen boeteclausule toegestaan).
In woongelegenheden en aanhorigheden die worden aangehuurd, mogen verbouw- en onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. Voor zover er werkzaamheden worden verricht met het oog op het geschikt maken van het gebouw voor bewoning, dan mag de investering per beoogde verhuureenheid niet hoger zijn dan € 25.000,–.

Een schema met toegestane werkzaamheden in gebouwen van derden weergegeven is in Staatsblad 2017, 240 te lezen.

Voorafgaande toestemming

Voor werkzaamheden in gebouwen van derde partijen dient vooraf toestemming te worden gevraagd aan de toezichthouder. Om het proces van aanhuren van gebouwen van derden zo transparant mogelijk te maken, is voorzien in een procedure van openbare publicatie. Voorafgaande toestemming is niet vereist indien het verbouw- en onderhoudswerkzaamheden betreft voor gebouwen waarin de toegelaten instelling, verbonden onderneming of samenwerkingsvennootschap meer dan 50% van het stemrecht heeft in de vereniging van eigenaars. Wel moet hiervoor een dienstverleningsovereenkomst zijn opgesteld.
De procedure bestaat uit de volgende stappen:

  1. Een pandeigenaar stelt een gebouw beschikbaar voor een toegelaten instelling;
  2. De gemeente maakt dit langs elektronische weg algemeen bekend. Vermeld wordt een omschrijving van het bewuste gebouw, wat het tijdstip van aanvang en de looptijd is van de opdracht en hoe het gebouw nadien moet worden opgeleverd;
  3. Marktpartijen krijgen de gelegenheid om hun interesse te laten blijken om werkzaamheden in het gebouw uit te voeren. De publicatie van de opdracht door de gemeente dient vier weken te duren;
  4. Zijn de werkzaamheden gedurende twee weken gepubliceerd, dan kan de toegelaten instelling toestemming vragen om de opdracht uit te voeren.
     

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is van toepassing op dit onderwerp:

Let op: in het kader van de evaluatie van de Woningwet zullen er in 2021 mogelijk een aantal zaken veranderen rondom diensten en werkzaamheden voor derden. Tot die tijd geldt de huidige regelgeving.